Start › Ratgeber › Scheidung › Ein Partner übernimmt
Ein Partner übernimmt das Haus: fair auszahlen und sauber regeln
Viele getrennte Paare möchten das gemeinsame Haus nicht verkaufen. Oft will ein Partner mit den Kindern wohnen bleiben. Dann übernimmt er den Anteil des anderen und zahlt ihn aus. Damit das fair gelingt, müssen Wert, Darlehen und Steuer zusammen betrachtet werden.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDas Wichtigste in Kürze.
Wert minus Schulden
Die Auszahlung ergibt sich aus dem Verkehrswert abzüglich der Restschuld, verteilt nach den Eigentumsanteilen.
Die Bank muss mitspielen
Der ausscheidende Partner sollte aus dem Darlehen entlassen werden. Das setzt eine Bonitätsprüfung des Übernehmenden voraus.
Grunderwerbsteuer meist frei
Übertragungen zwischen Ehegatten und im Rahmen der Scheidung sind in der Regel befreit.
Spekulationsfrist beachten
Die Übertragung gegen Ausgleichszahlung kann als Verkauf gelten. Bei vermieteten Objekten oder kurzer Haltedauer ist Vorsicht geboten.
Wie die Auszahlung berechnet wird.
Gehört das Haus beiden je zur Hälfte, ist die Grundrechnung einfach: Verkehrswert minus Restschuld ergibt das Nettovermögen im Haus, davon steht jedem die Hälfte zu. Übernimmt ein Partner auch die Schulden allein, zahlt er dem anderen dessen Hälfte am Nettovermögen aus.
| Verkehrswert Reihenhaus in Hamburg-Bramfeld | 540.000 € |
| Restschuld Darlehen | abzüglich 260.000 € |
| Nettovermögen | 280.000 € |
| Auszahlung an den ausscheidenden Partner (50 %) | 140.000 € |
Schon eine Abweichung von 40.000 € beim Verkehrswert verändert die Auszahlung um 20.000 €. Entsprechend hart wird über den Wert verhandelt. Eine Bewertung durch einen neutralen Sachverständigen, die beide gemeinsam beauftragen, ist deshalb fast immer die günstigste Lösung.
Die Auszahlung ist vom Zugewinnausgleich zu unterscheiden. Beide Rechnungen hängen aber zusammen und sollten gemeinsam betrachtet werden, idealerweise in einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung.
Sie möchten Klarheit für Ihren Fall?Michael Steinbach ordnet Ihre Situation persönlich ein und nennt Ihnen die passende Leistung mit Festpreis.
Kurz anfragenWas mit dem Kredit passiert.
Haben beide den Kredit unterschrieben, haften beide gegenüber der Bank, unabhängig davon, wer im Haus wohnt. Für den ausscheidenden Partner ist die Entlassung aus der Haftung deshalb zentral. Die Bank stimmt meist nur zu, wenn der Übernehmende das Darlehen allein tragen kann. Alternativ wird das Darlehen abgelöst und neu finanziert, was eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen kann.
Für die neue Finanzierung verlangt die Bank in der Regel eine eigene Bewertung. Ein bereits vorliegendes Verkehrswertgutachten kann dabei helfen, ersetzt aber nicht in jedem Fall die bankinterne Beleihungswertermittlung.
Zustand ehrlich bewerten
Wer übernimmt, übernimmt auch den Instandhaltungsrückstau. Gerade bei Häusern aus den 1970er Jahren im Hamburger Umland stehen nach 20 Jahren Ehe oft Dach, Fenster und Heizung an. Diese Kosten gehören in die Wertermittlung, damit nicht einer allein die Last trägt.
Steuerliche Fallstricke kennen.
Grunderwerbsteuer: Übertragungen zwischen Ehegatten sind befreit, ebenso der Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG). Das spart in Hamburg und Bremen 5,5 %, in Schleswig-Holstein 6,5 % und in Niedersachsen 5,0 % auf den übertragenen Anteil.
Spekulationsfrist: Überträgt ein Partner seinen Anteil gegen eine Ausgleichszahlung, kann das steuerlich als Verkauf gelten. Liegt zwischen Kauf und Übertragung weniger als zehn Jahre, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Bei selbst genutzten Häusern greift die Ausnahme für eigene Wohnzwecke nur, wenn der Ausscheidende das Haus im Jahr der Übertragung und den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat. Wer nach der Trennung auszieht und erst später überträgt, sollte das vorher steuerlich prüfen lassen.
Was rechtlich zu beachten ist.
Die Übertragung eines Miteigentumsanteils erfolgt durch notariellen Vertrag und Eintragung im Grundbuch (§§ 311b, 873, 925 BGB). Sinnvoll ist eine Gesamtregelung in einer Scheidungsfolgenvereinbarung, die Zugewinnausgleich, Darlehen und Nutzung bis zur Übertragung umfasst.
Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 3 Nr. 4 und 5 GrEStG. Zur Frage, ob eine Übertragung im Rahmen der Scheidung ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG darstellt, hat der Bundesfinanzhof 2023 entschieden, dass dies grundsätzlich der Fall sein kann (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21). Die Ausnahme für eigene Wohnzwecke ist eng auszulegen.
Diese Hinweise sind keine Steuerberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Für die Auszahlung zwischen Ex-Partnern empfiehlt sich ein Verkehrswertgutachten, das beide gemeinsam beauftragen. Sind sich beide über die Größenordnung einig, kann eine Wertermittlung genügen. Bei erkennbarem Sanierungsbedarf hilft eine Zustandsbegutachtung, die Kosten fair zu verteilen.
Preise jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung. Mehr dazu unter Was kostet ein Gutachter?
Ihren Fall kurz schildern.
Nennen Sie die Postleitzahl der Immobilie und wählen Sie, worum es geht. Michael Steinbach meldet sich persönlich mit Festpreis und Terminvorschlag.
- Persönliche Rückmeldung von Michael Steinbach
- Festpreis vor der Beauftragung
- Unabhängig, ohne Provision oder Verkaufsinteresse
Lieber direkt sprechen? 040 228972049
Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
Dora Goerke · Google-Bewertung„Wir hatten in unserer Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht und haben Herrn Steinbach mit einer Begutachtung beauftragt. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zur Übernahme
Wie berechne ich die Auszahlung?
Verkehrswert minus Restschuld ergibt das Nettovermögen. Davon erhält der ausscheidende Partner seinen Anteil, bei hälftigem Eigentum also die Hälfte.
Muss die Bank zustimmen?
Für die Entlassung des ausscheidenden Partners aus dem Darlehen ja. Ohne Zustimmung haftet er weiter gegenüber der Bank.
Fällt Grunderwerbsteuer an?
In der Regel nicht. Übertragungen zwischen Ehegatten und im Rahmen der Scheidung sind befreit.
Kann die Übertragung Einkommensteuer auslösen?
Ja, wenn sie als privates Veräußerungsgeschäft innerhalb der Zehnjahresfrist gilt und die Ausnahme für eigene Wohnzwecke nicht greift. Lassen Sie das vorab prüfen.
Wer bezahlt das Gutachten?
Das vereinbaren die Partner. Üblich ist eine hälftige Teilung, wenn beide gemeinsam beauftragen.
Passende Leistungen und Seiten.
- §§ 311b, 873, 925 BGB
- § 3 Nr. 4 und 5 GrEStG
- § 23 EStG; BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21
- Grunderwerbsteuersätze der Länder Hamburg, Bremen, Schleswig-Holstein, Niedersachsen
Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
Konkrete Frage zu Ihrer Immobilie? Rufen Sie an.
Nennen Sie Objekt und Anliegen. Michael Steinbach meldet sich persönlich und nennt Ihnen die passende Leistung mit Festpreis und Terminvorschlag.
Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.