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Haus bei Scheidung: die Immobilie im Zugewinnausgleich
Bei einer Scheidung ist die gemeinsame oder eigene Immobilie oft der größte Vermögenswert. Im Zugewinnausgleich zählt ihr Wert zu zwei Stichtagen: bei der Heirat und bei Zustellung des Scheidungsantrags. Fehler bei der Bewertung wirken sich direkt auf die Ausgleichszahlung aus.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDas Wichtigste in Kürze.
Zwei Stichtage
Anfangsvermögen bei Eheschließung, Endvermögen bei Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags. Für beide Zeitpunkte kann ein Wert nötig sein.
Erbe und Schenkung zählen anders
Was ein Ehegatte während der Ehe geerbt oder geschenkt bekommen hat, wird dem Anfangsvermögen zugerechnet. Nur der Wertzuwachs fällt in den Ausgleich.
Rückwirkende Bewertung
Der Sachverständige bewertet zu Stichtagen, die Jahre oder Jahrzehnte zurückliegen können. Das erfordert historische Marktdaten.
Einigung spart Kosten
Ein gemeinsam beauftragtes Gutachten ersetzt oft zwei Parteigutachten und ein Gerichtsgutachten.
Wie der Zugewinnausgleich funktioniert.
Ohne Ehevertrag leben Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Jeder behält sein Vermögen; bei der Scheidung wird aber verglichen, wie viel jeder während der Ehe hinzugewonnen hat. Wer mehr Zugewinn erzielt hat, muss die Hälfte des Unterschieds an den anderen zahlen.
Ein Beispiel: Er hat ein Haus in Norderstedt in die Ehe mitgebracht, das damals 250.000 € wert war. Bei Zustellung des Scheidungsantrags ist es 520.000 € wert. Sie hatte bei der Heirat kein Vermögen und hat während der Ehe 60.000 € angespart. Sein Zugewinn beträgt nach einfacher Rechnung 270.000 €, ihrer 60.000 €. Die Ausgleichsforderung beläuft sich damit auf die Hälfte der Differenz, also 105.000 €. In der Praxis wird das Anfangsvermögen zusätzlich um den Kaufkraftverlust bereinigt, was den Zugewinn etwas mindert.
Gehört das Haus beiden Ehegatten je zur Hälfte, fällt es bei beiden gleichermaßen ins Gewicht. Dann steht meist weniger der Zugewinnausgleich als die Frage im Vordergrund, wer das Haus übernimmt.
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Kurz anfragenWelche Stichtage gelten.
| Vermögen | Stichtag | Besonderheit |
|---|---|---|
| Anfangsvermögen | Tag der Eheschließung | Wert wird mit dem Verbraucherpreisindex auf das Ende der Ehe hochgerechnet |
| Erbschaft oder Schenkung während der Ehe | Zeitpunkt des Erwerbs | Wird dem Anfangsvermögen hinzugerechnet |
| Endvermögen | Zustellung des Scheidungsantrags | Wertveränderungen danach bleiben grundsätzlich außer Betracht |
Liegt die Heirat lange zurück, muss der Sachverständige den Wert des Hauses für ein Jahr ermitteln, für das es kaum noch Unterlagen gibt. Die Gutachterausschüsse in Hamburg, Bremen, Schleswig-Holstein und Niedersachsen führen historische Bodenrichtwerte und Marktberichte, mit denen sich ein Wert auch Jahrzehnte rückwirkend begründen lässt. Fotos, Modernisierungsrechnungen und Bauakte helfen, den damaligen Zustand zu rekonstruieren.
Worauf es bei der Bewertung ankommt.
Maßgeblich ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB. Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern wird meist das Sachwertverfahren angewendet, bei Eigentumswohnungen das Vergleichswertverfahren. Wichtig sind in Scheidungsfällen besonders:
- Modernisierungen während der Ehe und wer sie bezahlt hat
- Belastungen wie Wohnrechte der Schwiegereltern oder Nießbrauch
- bei Erbbaurecht in Hamburg oder kirchlichen Erbbaugrundstücken die Restlaufzeit
- der bauliche Zustand zum Stichtag, etwa Feuchteschäden oder Sanierungsbedarf
Darlehen nicht vergessen
Verbindlichkeiten werden vom Vermögen abgezogen. Für den Zugewinn zählt also der Verkehrswert abzüglich der Restschuld zum Stichtag. Eine aktuelle Bescheinigung der Bank gehört deshalb zu den Unterlagen.
Was rechtlich zu beachten ist.
Der Zugewinnausgleich richtet sich nach §§ 1372 ff. BGB. Anfangsvermögen ist das Vermögen bei Eintritt des Güterstands (§ 1374 Abs. 1 BGB); Erwerb von Todes wegen und Schenkungen werden ihm hinzugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB). Die Bewertung richtet sich nach § 1376 BGB. Für die Berechnung tritt an die Stelle der Beendigung des Güterstands die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB).
Ehegatten haben gegenseitige Auskunftsansprüche über ihr Vermögen, auch zum Trennungszeitpunkt (§ 1379 BGB). Im gerichtlichen Verfahren bestellt das Familiengericht in der Regel einen eigenen Sachverständigen. Ein privates Gutachten dient dann als qualifizierter Parteivortrag.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Für den Zugewinnausgleich ist bei Uneinigkeit ein ausführliches Verkehrswertgutachten nötig, häufig für zwei Stichtage. Sind sich beide Seiten über die Größenordnung einig, kann eine Wertermittlung als gemeinsame Grundlage genügen.
Preise jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung. Mehr dazu unter Was kostet ein Gutachter?
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Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
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Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zum Zugewinnausgleich
Welcher Stichtag gilt für das Endvermögen?
Der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird.
Muss ich das geerbte Haus im Zugewinn ausgleichen?
Der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls wird dem Anfangsvermögen zugerechnet. Ausgeglichen wird nur ein späterer Wertzuwachs.
Kann ein Haus rückwirkend für das Jahr der Heirat bewertet werden?
Ja. Mit historischen Bodenrichtwerten, Marktberichten und Unterlagen zum damaligen Zustand lässt sich der Wert nachvollziehbar ermitteln.
Reicht eine Online-Bewertung?
Für die Ausgleichsberechnung nicht. Sie berücksichtigt weder Zustand noch Stichtag und wird von Gegenseite und Gericht nicht akzeptiert.
Was kostet ein Gutachten für die Scheidung?
Das Verkehrswertgutachten kostet ab 1.650 € inkl. MwSt. Für einen zweiten Stichtag fällt ein Zuschlag an, den wir vorab als Festpreis nennen.
Passende Leistungen und Seiten.
- §§ 1372 bis 1390 BGB, insbesondere §§ 1374, 1376, 1379, 1384
- § 194 BauGB, ImmoWertV 2021
- Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts
- Historische Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse
Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.