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Zwangsversteigerung: das Gerichtsgutachten richtig lesen
Zwangsversteigerungen locken mit der Aussicht auf ein Schnäppchen. Grundlage für die Entscheidung ist meist nur das Verkehrswertgutachten des Gerichts, oft ohne Innenbesichtigung erstellt. Wer es richtig liest und die Lücken kennt, bietet mit kalkulierbarem Risiko.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDas Wichtigste in Kürze.
Keine Gewährleistung
Wer ersteigert, kauft ohne Ansprüche wegen Mängeln. Was nicht erkannt wurde, trägt der Ersteher.
Oft nur von außen bewertet
Verweigert der Eigentümer den Zutritt, bewertet der Gutachter nach äußerem Eindruck und Aktenlage.
Rechte im Grundbuch
Bestehen bleibende Rechte wie Wohnrechte oder Wegerechte mindern den Wert und müssen übernommen werden.
Sicherheit mitbringen
Im Termin sind in der Regel 10 % des Verkehrswerts als Sicherheit zu leisten, nicht in bar.
Wie das Gutachten aufgebaut ist.
Das Vollstreckungsgericht beauftragt einen Sachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswerts. Das Gutachten liegt auf der Geschäftsstelle aus und ist meist auch online über das Zwangsversteigerungsportal der Länder abrufbar. Es enthält in der Regel:
- Angaben zu Grundbuch, Lage und Grundstück
- Beschreibung von Gebäude, Ausstattung und Zustand
- Hinweise zu Baulasten, Altlasten, Denkmalschutz und Erschließung
- Wertermittlung nach Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren
- Fotos, Pläne und Flächenangaben
Lesen Sie besonders genau, auf welcher Grundlage der Sachverständige den Zustand beurteilt hat. Formulierungen wie „Innenbesichtigung war nicht möglich“ oder „Angaben ungeprüft übernommen“ sind deutliche Warnsignale.
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Kurz anfragenWo die Risiken liegen.
Außenbesichtigung
Ohne Zutritt bleiben Feuchte, Schimmel, Leitungsschäden oder Vandalismus unentdeckt. Der Sachverständige nimmt dann einen pauschalen Sicherheitsabschlag vor, der die tatsächlichen Kosten über- oder unterschätzen kann.
Bestehen bleibende Rechte
Rechte, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen, bleiben bestehen und werden vom Ersteher übernommen. Ein lebenslanges Wohnrecht der Eltern des Schuldners kann das Haus für Jahre unbewohnbar für den Ersteher machen. Das Gutachten weist den Wert solcher Rechte meist gesondert aus.
Bewohnte Objekte
Bewohnt der Schuldner das Haus, muss er nach dem Zuschlag ausziehen; notfalls ist eine Räumung auf Grundlage des Zuschlagsbeschlusses nötig. Mieter genießen dagegen Schutz; der Ersteher hat nur ein Sonderkündigungsrecht unter den Voraussetzungen des Mietrechts.
Typisch im Norden
Bei versteigerten Altbauten in Hamburg und Bremen sind feuchte Keller, Hausschwamm in Holzbalkendecken und nicht genehmigte Dachausbauten wiederkehrende Themen. Bei Objekten in Marsch- und Hafennähe sollte die Gründung genauer betrachtet werden.
So bereiten Sie sich auf den Termin vor.
- Gutachten und Grundbuchauszug vollständig lesen, auch die Anlagen
- Objekt von außen besichtigen, Nachbarschaft und Umfeld ansehen
- wenn möglich Kontakt zum Eigentümer suchen und Innenbesichtigung anfragen
- Finanzierung vorab klären; die Bank verlangt eine eigene Bewertung
- Höchstgebot festlegen, inklusive Sanierungsrisiko, Grunderwerbsteuer und Gerichtskosten
- Sicherheitsleistung vorbereiten, etwa als Bundesbankscheck oder Überweisung an die Gerichtskasse
Ein Sachverständiger kann das Gerichtsgutachten vorab prüfen, das Objekt von außen begutachten und die Risiken einschätzen. Gelingt eine Innenbesichtigung, ist eine Begutachtung wie bei einem normalen Hauskauf möglich.
Was rechtlich zu beachten ist.
Für die Zwangsversteigerung gilt das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Der Verkehrswert wird nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzt. Im ersten Termin ist der Zuschlag zu versagen, wenn das Meistgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts liegt (§ 85a ZVG); bei Geboten unter 7/10 kann ein Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). Die Sicherheitsleistung beträgt in der Regel ein Zehntel des Verkehrswerts (§ 68 ZVG).
Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt (§ 56 Satz 3 ZVG). Auch der Erwerb in der Zwangsversteigerung unterliegt der Grunderwerbsteuer, in Hamburg und Bremen mit 5,5 %, in Schleswig-Holstein mit 6,5 % und in Niedersachsen mit 5,0 %.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Vor einem Gebot lohnt sich die Prüfung des Gerichtsgutachtens durch einen Sachverständigen und, wenn möglich, eine Begutachtung vor Ort. Das klärt Sanierungsrisiken, bevor Sie sich festlegen.
Preise jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung. Mehr dazu unter Was kostet ein Gutachter?
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Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
Dora Goerke · Google-Bewertung„Wir hatten in unserer Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht und haben Herrn Steinbach mit einer Begutachtung beauftragt. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zur Zwangsversteigerung
Wo finde ich das Gutachten zur Zwangsversteigerung?
Beim zuständigen Amtsgericht und in vielen Fällen online im Zwangsversteigerungsportal der Länder.
Kann ich das Haus vorher von innen besichtigen?
Nur mit Zustimmung des Eigentümers bzw. der Bewohner. Das Gericht kann keinen Zutritt verschaffen.
Wie hoch ist die Sicherheitsleistung?
In der Regel zehn Prozent des festgesetzten Verkehrswerts, unbar zu leisten.
Gibt es Gewährleistung bei ersteigerten Häusern?
Nein. Mängel trägt der Ersteher.
Was kostet eine Prüfung vor dem Gebot?
Die Hauskaufberatung kostet ab 799 € inkl. MwSt. Für eine reine Gutachtenprüfung mit Außenbesichtigung nennen wir einen Festpreis.
Passende Leistungen und Seiten.
- Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), §§ 56, 68, 74a, 85a
- Zwangsversteigerungsportal der Länder
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) und Steuersätze der Länder
Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.