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Unterlagen für den Hausverkauf: vollständig, bevor der Käufer fragt
Käufer, Banken und Notare verlangen eine Reihe von Unterlagen. Fehlen sie, verzögert sich der Verkauf, und das Vertrauen leidet. Wer früh sammelt, verkauft schneller und verhandelt aus einer besseren Position.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDas Wichtigste in Kürze.
Grundbuch und Flurkarte
Sie zeigen Eigentum, Lasten und Grenzen. Banken verlangen sie für die Finanzierung des Käufers.
Bauakte
Baugenehmigung, Pläne und Berechnungen belegen, was gebaut und genehmigt ist.
Energieausweis
Pflicht bei Besichtigung und Inserat. Fehlende Angaben können mit Bußgeld geahndet werden.
Nachweise über Modernisierungen
Rechnungen und Protokolle stützen den Preis und schaffen Vertrauen.
Die wichtigsten Unterlagen.
| Unterlage | Wofür |
|---|---|
| Aktueller Grundbuchauszug | Eigentum, Rechte in Abteilung II, Grundschulden in Abteilung III |
| Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte | Grundstücksgrenzen, Lage der Gebäude |
| Baugenehmigung, Bauzeichnungen, Baubeschreibung | Nachweis der genehmigten Nutzung und Flächen |
| Wohnflächenberechnung | Grundlage für Preis und Exposé |
| Energieausweis | Gesetzliche Pflicht bei Verkauf |
| Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis | Öffentlich-rechtliche Lasten |
| Nachweise über Modernisierungen | Werthaltigkeit, Zustand |
| Schornsteinfeger- und Wartungsprotokolle | Zustand der Heizung |
| Bei Vermietung: Mietverträge, Nebenkostenabrechnung | Ertrag, Rechte der Mieter |
| Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag | Laufzeit, Erbbauzins, Zustimmungen |
Für Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Angaben zur Erhaltungsrücklage hinzu. Mehr dazu im Artikel zum Verkauf einer Eigentumswohnung.
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Kurz anfragenWo Sie die Unterlagen im Norden erhalten.
- Grundbuch: beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts, in Hamburg je nach Lage etwa beim Amtsgericht Hamburg, Hamburg-Altona, Hamburg-Barmbek oder Hamburg-Harburg
- Liegenschaftskarte: in Hamburg über den Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV), in Bremen über GeoInformation Bremen, in Schleswig-Holstein über das Landesamt für Vermessung und Geoinformation, in Niedersachsen über das LGLN
- Bauakte: beim Bauprüfdienst bzw. der Bauaufsicht des zuständigen Bezirksamts in Hamburg, bei der Bauordnungsbehörde in Bremen, sonst bei der unteren Bauaufsichtsbehörde von Kreis oder Stadt
- Baulastenverzeichnis: bei der Bauaufsicht, in Hamburg bei den Bezirksämtern
- Bodenrichtwert: BORIS Hamburg, Geoportal Bremen, DANord, BORIS Niedersachsen
Bauakten älterer Gebäude sind manchmal unvollständig oder im Krieg verloren gegangen, gerade in Hamburg und Bremen. Dann hilft ein Aufmaß, um zumindest die Flächen sauber zu belegen.
Was den Verkauf beschleunigt.
Legen Sie einen digitalen Ordner an, den Sie Interessenten nach der ersten Besichtigung zur Verfügung stellen. Ernsthafte Käufer und deren Banken schätzen das. Prüfen Sie, ob die Angaben zusammenpassen: Weicht die Wohnfläche im Exposé von der Bauakte ab, sollten Sie das erklären können.
Häufig zeigt sich beim Sammeln, dass Umbauten nicht genehmigt sind oder eine Grenzbebauung nicht abgesichert ist. Solche Punkte sollten vor dem Verkauf geklärt oder offen benannt werden.
Was rechtlich zu beachten ist.
Der Energieausweis ist nach § 80 GEG spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Abschluss des Kaufvertrags zu übergeben. Pflichtangaben in Immobilienanzeigen regelt § 87 GEG. Verstöße können nach § 108 GEG mit Bußgeld geahndet werden.
Für die Einsicht in das Grundbuch muss ein berechtigtes Interesse dargelegt werden (§ 12 GBO); Eigentümer haben stets Zugang. Das Baulastenverzeichnis ist landesrechtlich geregelt, unter anderem in der Hamburgischen Bauordnung und der Niedersächsischen Bauordnung.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Fehlen Flächenangaben oder passt die Bauakte nicht zum heutigen Zustand, hilft ein Aufmaß mit Wohnflächenberechnung. Für den Angebotspreis empfiehlt sich eine Wertermittlung, für ältere Häuser eine Zustandsbegutachtung.
Preise jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung. Mehr dazu unter Was kostet ein Gutachter?
Ihren Fall kurz schildern.
Nennen Sie die Postleitzahl der Immobilie und wählen Sie, worum es geht. Michael Steinbach meldet sich persönlich mit Festpreis und Terminvorschlag.
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- Unabhängig, ohne Provision oder Verkaufsinteresse
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Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
Dora Goerke · Google-Bewertung„Wir hatten in unserer Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht und haben Herrn Steinbach mit einer Begutachtung beauftragt. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zu Verkaufsunterlagen
Brauche ich einen aktuellen Grundbuchauszug?
Ja. Käufer und Banken verlangen ihn. Er sollte nicht älter als einige Wochen sein.
Was mache ich, wenn die Bauakte fehlt?
Fragen Sie bei der Bauaufsicht nach. Fehlen Unterlagen dauerhaft, hilft ein Aufmaß, um Flächen zu belegen.
Muss ich einen Energieausweis haben?
Ja, beim Verkauf ist ein Energieausweis Pflicht, mit wenigen Ausnahmen wie bei Baudenkmälern.
Wer erstellt eine Wohnflächenberechnung?
Ein Architekt, Bauingenieur oder Sachverständiger nach der Wohnflächenverordnung.
Was kostet eine Bewertung für den Verkauf?
Die Wertermittlung kostet ab 999 € inkl. MwSt.
Passende Leistungen und Seiten.
- §§ 80, 87, 108 GEG
- § 12 Grundbuchordnung (GBO)
- Hamburgische Bauordnung (HBauO), Niedersächsische Bauordnung (NBauO), Landesbauordnung SH, Bremische Landesbauordnung
- Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.