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Haus zu Lebzeiten übertragen: vorweggenommene Erbfolge gut planen
Viele Eltern übertragen ihr Haus schon zu Lebzeiten auf die Kinder, um Freibeträge mehrfach zu nutzen und die Nachfolge in Ruhe zu regeln. Damit die Übertragung später nicht zum Streitfall wird, sollten Wert, Vorbehaltsrechte und Absicherung von Anfang an stimmen.
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★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDas Wichtigste in Kürze.
Freibeträge alle zehn Jahre
Je Elternteil und Kind 400.000 € steuerfrei. Nach zehn Jahren stehen die Freibeträge erneut zur Verfügung.
Nießbrauch oder Wohnrecht
Eltern können weiter im Haus wohnen oder die Mieten behalten. Das Recht mindert den steuerlichen Wert der Schenkung.
Wert dokumentieren
Ein Gutachten zum Übertragungsstichtag hilft später bei Pflichtteilsfragen, Zugewinnausgleich und Steuer.
Rückforderung regeln
Für Fälle wie Insolvenz, Scheidung oder Vorversterben des Kindes sollten Rückforderungsrechte vereinbart werden.
Wie Übertragungen typisch gestaltet werden.
Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt
Die Eltern übertragen das Eigentum, behalten aber das Recht, das Haus selbst zu nutzen oder zu vermieten und die Erträge zu behalten. Für vermietete Mehrfamilienhäuser in Hamburg, Kiel oder Bremen ist das eine verbreitete Lösung, weil die Eltern ihre Mieteinnahmen als Altersvorsorge behalten.
Schenkung mit Wohnungsrecht
Das Wohnungsrecht erlaubt den Eltern, bestimmte Räume oder das ganze Haus zu bewohnen. Es ist enger als der Nießbrauch; eine Vermietung durch die Eltern ist ohne Gestattung nicht möglich.
Übertragung gegen Gegenleistung
Manche Übertragungen sind teilweise entgeltlich, etwa wenn das Kind Darlehen übernimmt, Geschwister auszahlt oder Pflegeleistungen zusagt. Dann liegt eine gemischte Schenkung vor, mit eigenen steuerlichen Folgen.
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Kurz anfragenWarum der Wert dokumentiert werden sollte.
Bei der Übertragung selbst wird der Wert oft gar nicht genau festgestellt. Das rächt sich später. Der Wert zum Übertragungstag spielt in mehreren Konstellationen eine Rolle:
- Schenkungsteuer: Das Finanzamt setzt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz an, abzüglich des kapitalisierten Nießbrauchs oder Wohnrechts. Ist der tatsächliche Wert niedriger, kann ein Gutachten das nachweisen.
- Pflichtteilsergänzung: Stirbt der Schenker innerhalb von zehn Jahren, können Geschwister Ergänzung verlangen. Dann wird der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung gebraucht.
- Zugewinnausgleich: Lässt sich das beschenkte Kind später scheiden, zählt der Wert der Schenkung zum Anfangsvermögen.
- Ausgleich unter Geschwistern: Soll die Schenkung später auf das Erbe angerechnet werden, braucht es ebenfalls den damaligen Wert.
Rückwirkend wird es schwieriger
Ein Gutachten Jahre nach der Übertragung ist möglich, aber aufwendiger und angreifbarer. Fotos und eine Zustandsbeschreibung zum Übertragungstag sind dann Gold wert, etwa wenn das Klinkerhaus seitdem saniert oder der Keller abgedichtet wurde.
Wie sich Eltern absichern.
Mit der Übertragung geben Eltern Eigentum aus der Hand. Im Übertragungsvertrag werden deshalb typischerweise Rückforderungsrechte vereinbart und durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert. Übliche Rückforderungsgründe sind Veräußerung oder Belastung ohne Zustimmung, Insolvenz oder Zwangsvollstreckung beim Kind, Scheidung des Kindes und Vorversterben des Kindes.
Hinzu kommt der gesetzliche Rückforderungsanspruch bei Verarmung des Schenkers (§ 528 BGB). Er kann innerhalb von zehn Jahren auch vom Sozialhilfeträger geltend gemacht werden, wenn die Eltern pflegebedürftig werden und ihre Mittel nicht ausreichen.
In Norddeutschland kommt häufig hinzu, dass das Haus auf einem Erbbaugrundstück steht. Dann muss der Grundstückseigentümer der Übertragung oft zustimmen; die Zustimmung sollte vor dem Notartermin eingeholt werden.
Was rechtlich zu beachten ist.
Freibeträge nach § 16 ErbStG, Zusammenrechnung mehrerer Erwerbe innerhalb von zehn Jahren nach § 14 ErbStG. Der Kapitalwert eines vorbehaltenen Nießbrauchs oder Wohnrechts mindert die Bereicherung (§§ 14, 15 BewG in Verbindung mit den Vervielfältigern des Bundesfinanzministeriums). Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gilt § 198 BewG.
Die Übertragung bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Rückforderung wegen Verarmung nach § 528 BGB, ausgeschlossen nach Ablauf von zehn Jahren (§ 529 BGB). Pflichtteilsergänzung nach § 2325 BGB; bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt die Zehnjahresfrist nach der Rechtsprechung in der Regel nicht zu laufen. Die Übertragung an Kinder ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 und 6 GrEStG).
Diese Hinweise sind keine Steuerberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Für die Übertragung genügt oft eine Wertermittlung, die den Wert zum Stichtag dokumentiert. Soll gegenüber dem Finanzamt ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden oder ist absehbar, dass Geschwister den Wert später prüfen, empfiehlt sich ein Verkehrswertgutachten.
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Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
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Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zur Übertragung
Wie viel kann ich steuerfrei an mein Kind übertragen?
Je Elternteil 400.000 € innerhalb von zehn Jahren. Vorbehaltsrechte wie Nießbrauch mindern den steuerlichen Wert zusätzlich.
Lohnt sich ein Gutachten bei der Übertragung?
Ja, wenn der vom Finanzamt angesetzte Wert zu hoch ist oder später Pflichtteils- oder Ausgleichsfragen zu erwarten sind.
Beginnt die Zehnjahresfrist mit der Übertragung?
Für die Pflichtteilsergänzung nicht immer. Behalten sich die Eltern den Nießbrauch vor, läuft die Frist nach der Rechtsprechung in der Regel nicht an.
Fällt Grunderwerbsteuer an?
Nein. Schenkungen und Übertragungen an Kinder sind grunderwerbsteuerfrei.
Was kostet die Bewertung?
Die Wertermittlung kostet ab 999 €, das Verkehrswertgutachten ab 1.650 €, jeweils inkl. MwSt.
Passende Leistungen und Seiten.
- §§ 14, 16 ErbStG
- §§ 14, 15, 198 BewG
- §§ 311b, 528, 529, 2325 BGB
- § 3 Nr. 2 und 6 GrEStG
Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.