Start › Ratgeber › Steuer › Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer
Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer: den richtigen Immobilienwert ansetzen
Bei Erbschaft und Schenkung bewertet das Finanzamt Immobilien nach typisierten Verfahren. Seit der Reform zum 1. Januar 2023 liegen diese Werte häufig näher am Markt und nicht selten darüber. Wer einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen kann, zahlt weniger Steuer.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDas Wichtigste in Kürze.
Bedarfswert vom Finanzamt
Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz. Zustand und Mängel werden dabei kaum berücksichtigt.
Nachweis ist erlaubt
Ein niedrigerer gemeiner Wert kann durch Gutachten oder zeitnahen Kaufpreis nachgewiesen werden.
Wann es sich lohnt
Wenn Freibeträge überschritten werden und das Haus Mängel, Rechte oder Besonderheiten hat, die das Finanzamt nicht kennt.
Anforderungen beachten
Das Gutachten muss den Vorgaben der ImmoWertV folgen und von einem geeigneten Sachverständigen stammen.
Wie das Finanzamt Immobilien bewertet.
Das Bewertungsgesetz kennt drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen und viele Ein- und Zweifamilienhäuser, das Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke und das Sachwertverfahren, wenn keine Vergleichswerte vorliegen. Maßgeblich sind Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren und Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse sowie pauschale Ansätze für Baukosten und Bewirtschaftung.
Was das Verfahren nicht abbildet, sind individuelle Umstände: ein feuchter Keller, ein sanierungsbedürftiges Dach, eine Hinterlage mit Wegerecht, eine schlechte Wohnlage innerhalb der Bodenrichtwertzone oder ein Baujahr, dessen Restnutzungsdauer deutlich kürzer ist als typisiert. Seit 2023 wurden zudem Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze an das Verkehrswertrecht angeglichen. Die Bedarfswerte stiegen dadurch spürbar.
Sie möchten Klarheit für Ihren Fall?Michael Steinbach ordnet Ihre Situation persönlich ein und nennt Ihnen die passende Leistung mit Festpreis.
Kurz anfragenWie Sie einen niedrigeren Wert nachweisen.
Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der gemeine Wert niedriger ist als der festgestellte Grundbesitzwert. Zwei Wege sind anerkannt:
- Gutachten: Ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken. Die Finanzverwaltung erkennt insbesondere öffentlich bestellte und vereidigte sowie nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige an.
- Kaufpreis: Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielter Kaufpreis.
Das Gutachten muss nach den Grundsätzen der ImmoWertV erstellt sein und den Stichtag sowie den Zustand zu diesem Zeitpunkt zugrunde legen. Ein Gutachten, das nur Mängel behauptet, ohne sie zu belegen und zu bewerten, wird das Finanzamt nicht akzeptieren.
Vor der Beauftragung klären
Ob in Ihrem Fall ein bestimmter Qualifikationsnachweis verlangt wird, sollten Sie vorab mit Ihrer Steuerberatung und gegebenenfalls dem Finanzamt klären. Wir sagen Ihnen im Vorgespräch offen, ob und wie wir Sie unterstützen können, und ob eine bautechnische Stellungnahme zu Mängeln als Ergänzung zu einem Gutachten sinnvoll ist.
Typische Ansatzpunkte im Norden.
In Hamburg führen hohe Bodenrichtwerte dazu, dass schon ein durchschnittliches Einfamilienhaus die Freibeträge von Geschwistern, Nichten oder Neffen (20.000 €) weit übersteigt. Hier hat der Nachweis eines niedrigeren Werts oft spürbare Folgen.
Bewertungsrelevant sind im Norden besonders:
- Erbbaurechte mit kurzer Restlaufzeit oder hohem Erbbauzins
- Feuchteschäden in Kellern bei hohem Grundwasser, etwa in Wilhelmsburg, der Marsch oder an der Weser
- sanierungsbedürftige Klinkerfassaden und Betonbalkone der 1950er und 1960er Jahre
- Reetdächer kurz vor dem Ende ihrer Lebensdauer
- Baulasten und Wegerechte bei Hinterliegergrundstücken in den Hamburger Walddörfern
- Denkmalschutz, der Sanierungen verteuert
Was rechtlich zu beachten ist.
Bewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach §§ 176 bis 198 BewG. Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG; die Finanzverwaltung hat die Anforderungen in den Erbschaftsteuer-Richtlinien (R B 198 ErbStR) konkretisiert. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 gelten für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2023 angepasste Regeln.
Freibeträge nach § 16 ErbStG: unter anderem 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € je Kind, 200.000 € je Enkel, 20.000 € in den Steuerklassen II und III. Steuersätze nach § 19 ErbStG. Die Steuerbefreiung des Familienheims richtet sich nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a bis 4c ErbStG.
Diese Hinweise sind keine Steuerberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Ein Verkehrswertgutachten ist sinnvoll, wenn der vom Finanzamt festgestellte Wert erkennbar über dem Marktwert liegt und die Differenz die Kosten des Gutachtens deutlich übersteigt. Bei Mängeln kann eine bautechnische Stellungnahme die Abschläge belegen.
Preise jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung. Mehr dazu unter Was kostet ein Gutachter?
Ihren Fall kurz schildern.
Nennen Sie die Postleitzahl der Immobilie und wählen Sie, worum es geht. Michael Steinbach meldet sich persönlich mit Festpreis und Terminvorschlag.
- Persönliche Rückmeldung von Michael Steinbach
- Festpreis vor der Beauftragung
- Unabhängig, ohne Provision oder Verkaufsinteresse
Lieber direkt sprechen? 040 228972049
Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
Dora Goerke · Google-Bewertung„Wir hatten in unserer Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht und haben Herrn Steinbach mit einer Begutachtung beauftragt. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zur Erbschaft- und Schenkungsteuer
Muss ich das Gutachten vor dem Bescheid einreichen?
Das Gutachten kann im Feststellungsverfahren oder im Einspruchsverfahren gegen den Feststellungsbescheid vorgelegt werden. Fristen beachten: Der Einspruch ist innerhalb eines Monats einzulegen.
Lohnt sich ein Gutachten bei geringer Steuer?
Nur, wenn die Steuerersparnis die Kosten übersteigt. Eine kurze Vorabeinschätzung klärt das.
Akzeptiert das Finanzamt jedes Gutachten?
Nein. Es muss nach ImmoWertV erstellt sein und von einem geeigneten Sachverständigen stammen. Klären Sie die Anforderungen vorab mit Ihrer Steuerberatung.
Gilt auch ein späterer Verkaufspreis als Nachweis?
Ja, wenn er innerhalb eines Jahres nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde.
Was kostet ein Gutachten?
Das Verkehrswertgutachten kostet ab 1.650 € inkl. MwSt. Den Festpreis erhalten Sie vorab.
Passende Leistungen und Seiten.
- §§ 176 bis 198 Bewertungsgesetz (BewG)
- Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019, R B 198
- §§ 13, 16, 19 ErbStG
- Jahressteuergesetz 2022
Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
Konkrete Frage zu Ihrer Immobilie? Rufen Sie an.
Nennen Sie Objekt und Anliegen. Michael Steinbach meldet sich persönlich und nennt Ihnen die passende Leistung mit Festpreis und Terminvorschlag.
Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.