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Haus geerbt: den Wert richtig ermitteln
Nach einem Erbfall wird der Wert der Immobilie gleich mehrfach gebraucht: für die Erbschaftsteuer, für die Aufteilung unter Miterben und oft für Pflichtteilsansprüche. Welche Bewertung Sie brauchen, hängt davon ab, wer den Wert am Ende anerkennen muss.
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★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDas Wichtigste in Kürze.
Stichtag ist der Todestag
Maßgeblich ist der Wert am Tag des Erbfalls. Spätere Preisänderungen oder Schäden nach dem Stichtag spielen für Steuer und Pflichtteil grundsätzlich keine Rolle.
Drei Empfänger, drei Anforderungen
Finanzamt, Miterben und Pflichtteilsberechtigte prüfen den Wert unterschiedlich streng. Die Bewertung muss zum strengsten Empfänger passen.
Zustand entscheidet mit
Gerade bei Elternhäusern aus den 1950er bis 1970er Jahren mindern Sanierungsstau und Nachrüstpflichten den Wert spürbar.
Erst klären, dann beauftragen
Ein kurzes Vorgespräch klärt, ob eine Wertermittlung reicht oder ein ausführliches Gutachten nötig ist.
Wofür der Wert gebraucht wird.
Ein geerbtes Haus ist selten nur eine Zahl in der Nachlassaufstellung. Meist hängt an seinem Wert eine Entscheidung: Wer übernimmt das Haus, wie viel muss an Geschwister gezahlt werden, wie hoch fällt die Erbschaftsteuer aus? Deshalb beginnt jede sinnvolle Bewertung mit der Frage nach dem Zweck.
| Zweck | Wer prüft den Wert? | Passende Bewertung |
|---|---|---|
| Orientierung, Verkauf oder Behalten | Sie selbst | Wertermittlung |
| Einigung unter Miterben ohne Streit | Miterben | Wertermittlung, bei Uneinigkeit Gutachten |
| Pflichtteil berechnen | Pflichtteilsberechtigte, ggf. Gericht | Verkehrswertgutachten |
| Niedrigeren Wert beim Finanzamt nachweisen | Finanzamt | Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG |
Wer die Bewertung zunächst für die eigene Entscheidung braucht, kommt mit einer Wertermittlung gut aus. Wird später ein Streit absehbar, lässt sich darauf aufbauen. Umgekehrt ist es unwirtschaftlich, für eine reine Familienentscheidung sofort ein umfangreiches Gutachten zu beauftragen.
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Kurz anfragenWie der Wert ermittelt wird.
Grundlage ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB, ermittelt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern steht meist das Sachwertverfahren im Vordergrund, bei Eigentumswohnungen das Vergleichswertverfahren, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern das Ertragswertverfahren.
Was bei Erbimmobilien typisch ist
Viele geerbte Häuser wurden über Jahrzehnte von einer Person bewohnt und nur so weit instand gehalten wie nötig. Ein Sachverständiger muss deshalb genau hinsehen: Wie alt sind Dach, Fenster, Heizung und Leitungen? Gibt es Feuchtigkeit im Keller, Risse oder Holzschäden? Diese Punkte fließen als Abschläge für Instandhaltungsstau oder als verkürzte Restnutzungsdauer in die Berechnung ein.
Unterlagen, die Sie bereithalten sollten
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Baupläne, Baugenehmigung und Wohnflächenberechnung, soweit vorhanden
- Nachweise über Modernisierungen mit Jahr und Umfang
- Bei Vermietung: Mietverträge und Nebenkostenabrechnung
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen
Fehlen Unterlagen, lassen sich viele davon über das Bauamt, das Grundbuchamt oder die Hausverwaltung beschaffen. Das kostet Zeit, sollte aber vor der Besichtigung angestoßen werden.
Was in Hamburg und Umgebung den Wert prägt.
Der norddeutsche Bestand hat Eigenheiten, die bei der Bewertung einer Erbimmobilie häufig unterschätzt werden. In Hamburg und Bremen prägen Rotklinkerbauten der 1920er und 1950er Jahre ganze Straßenzüge. Ihre Fassaden sind langlebig, doch ausgewaschene Fugen, korrodierte Drahtanker und ungedämmte Betonbalkone können erhebliche Kosten verursachen. Das klassische Bremer Haus hat oft ein feuchtes Souterrain und Holzbalkendecken, deren Zustand nur bei genauer Prüfung beurteilt werden kann.
In der Marsch, an Elbe und Weser sowie in vielen Teilen Hamburgs steht das Grundwasser hoch. Ältere Keller sind dort häufig nicht nach heutigen Regeln abgedichtet. In Schleswig-Holstein und im nördlichen Niedersachsen kommen Reetdachhäuser hinzu, deren Wert stark vom Zustand des Daches und von den Versicherungsbedingungen abhängt.
Erbbaurecht prüfen
In Hamburg stehen viele Häuser auf Grundstücken im Erbbaurecht, etwa der Stadt oder kirchlicher Träger. Dann gehört nur das Gebäude zum Nachlass, nicht der Boden. Restlaufzeit und Erbbauzins bestimmen den Wert entscheidend. Ein Blick in Abteilung II des Grundbuchs bzw. in das Erbbaugrundbuch klärt das.
Die Marktdaten liefern die Gutachterausschüsse der Länder: in Hamburg der Gutachterausschuss für Grundstückswerte, in Bremen und Bremerhaven die jeweiligen Gutachterausschüsse, in Schleswig-Holstein die Ausschüsse der Kreise und kreisfreien Städte und in Niedersachsen die Gutachterausschüsse beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung (LGLN).
Was rechtlich zu beachten ist.
Erbschaftsteuer: Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert zunächst nach den typisierenden Verfahren des Bewertungsgesetzes. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, kann der Erbe den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG). Als Nachweis kommen ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines geeigneten Sachverständigen sowie ein zeitnaher Kaufpreis in Betracht. Freibeträge betragen derzeit unter anderem 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € je Kind und 200.000 € je Enkel (§ 16 ErbStG). Das Familienheim kann unter den Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG steuerfrei bleiben, für Kinder bis 200 m² Wohnfläche und bei zehnjähriger Selbstnutzung.
Pflichtteil: Für die Berechnung ist der Wert des Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls maßgeblich (§ 2311 BGB). Pflichtteilsberechtigte können verlangen, dass der Wert ermittelt wird (§ 2314 BGB); die Kosten trägt der Nachlass. Wird das Haus kurz nach dem Erbfall zu einem marktüblichen Preis verkauft, orientiert sich die Rechtsprechung häufig an diesem Kaufpreis.
Diese Hinweise sind keine Steuerberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Ein Gutachten lohnt sich, sobald jemand anderes als Sie selbst den Wert akzeptieren muss: das Finanzamt, ein Miterbe oder ein Pflichtteilsberechtigter. Für die erste Entscheidung, ob verkauft oder behalten wird, reicht meist eine Wertermittlung. Steht eine Sanierung im Raum, hilft eine Hauskaufberatung, die Kosten realistisch einzuschätzen.
Preise jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung. Mehr dazu unter Was kostet ein Gutachter?
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Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
Dora Goerke · Google-Bewertung„Wir hatten in unserer Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht und haben Herrn Steinbach mit einer Begutachtung beauftragt. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zum geerbten Haus
Welcher Stichtag gilt bei einer geerbten Immobilie?
Maßgeblich ist der Tag des Erbfalls, also der Todestag. Die Besichtigung findet später statt; der Sachverständige bewertet den Zustand zum Stichtag zurück.
Muss ich dem Finanzamt ein Gutachten vorlegen?
Nein. Ein Gutachten ist nur sinnvoll, wenn der vom Finanzamt angesetzte Wert höher ist als der tatsächliche Wert und sich die Differenz steuerlich auswirkt.
Wer zahlt das Gutachten für den Pflichtteil?
Verlangt der Pflichtteilsberechtigte eine Wertermittlung nach § 2314 BGB, trägt der Nachlass die Kosten.
Was kostet eine Bewertung in Hamburg und Norddeutschland?
Die Wertermittlung kostet ab 999 €, das Verkehrswertgutachten ab 1.650 €, jeweils inkl. MwSt. Den Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung.
Wie lange dauert die Bewertung?
Nach Eingang der Unterlagen und der Besichtigung liegt eine Wertermittlung meist innerhalb von ein bis zwei Wochen vor, ein ausführliches Gutachten benötigt je nach Unterlagenlage etwas länger.
Passende Leistungen und Seiten.
- § 194 BauGB, Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021)
- §§ 13, 16 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)
- § 198 Bewertungsgesetz (BewG)
- §§ 2311, 2314 BGB
- Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse Hamburg, Bremen, Schleswig-Holstein und Niedersachsen
Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.