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Geerbtes Haus: verkaufen oder behalten?
Ob Sie das geerbte Haus verkaufen, vermieten oder selbst einziehen, ist eine persönliche Entscheidung. Sie wird aber leichter, wenn drei Zahlen auf dem Tisch liegen: der realistische Marktwert, die Kosten für den nötigen Instandhaltungsrückstau und die steuerlichen Folgen der jeweiligen Variante.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDas Wichtigste in Kürze.
Erst Fakten, dann Gefühl
Emotionale Bindung ist legitim. Sie sollte aber auf einer realistischen Einschätzung von Wert und Kosten aufbauen.
Sanierungskosten entscheiden
Ein Haus mit hohem Rückstau kann als Mietobjekt unwirtschaftlich sein, als Eigenheim nach Sanierung aber sehr attraktiv.
Steuer im Blick
Familienheimbefreiung, Spekulationsfrist und Abschreibung wirken je nach Variante sehr unterschiedlich.
Zeit ist ein Faktor
Leerstand kostet Geld und schadet der Substanz. Eine Entscheidung innerhalb weniger Monate ist meist sinnvoll.
Drei Wege im Vergleich.
| Selbst nutzen | Vermieten | Verkaufen | |
|---|---|---|---|
| Kapitalbedarf | Sanierung nach eigenem Anspruch | Sanierung auf vermietbaren Standard | Gering, ggf. Räumung |
| Laufender Aufwand | Instandhaltung | Verwaltung, Mieterwechsel, Instandhaltung | Keiner nach Übergabe |
| Steuerlicher Vorteil | Familienheim kann steuerfrei bleiben | Abschreibung, Werbungskosten | Gewinn im Erbfall meist steuerfrei, Fristen beachten |
| Risiko | Unterschätzte Sanierungskosten | Mietausfall, Mietrecht, Kosten | Verkauf unter Wert bei falschem Preis |
In Hamburg und den gefragten Lagen von Bremen, Kiel und Lübeck ist die Nachfrage nach Einfamilienhäusern weiterhin stabil, auch wenn Käufer heute genauer auf Energiezustand und Sanierungsbedarf achten als vor einigen Jahren. In ländlichen Regionen des nördlichen Niedersachsens und Schleswig-Holsteins kann die Vermarktung dagegen länger dauern.
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Kurz anfragenWelche Zahlen Sie brauchen.
Der Marktwert
Er ist die Basis jeder Variante: als möglicher Verkaufserlös, als Beleihungsgrundlage für eine Sanierungsfinanzierung oder als Bezugsgröße für die Mietrendite. Eine Wertermittlung liefert ihn auf Grundlage von Besichtigung, Bodenrichtwert und Daten des Gutachterausschusses.
Der Sanierungsbedarf
Viele Erben unterschätzen ihn. Ein Haus aus den 1960er Jahren mit Originalfenstern, alter Heizung und feuchtem Keller kann leicht einen sechsstelligen Betrag erfordern, bevor es heutigen Ansprüchen genügt. Eine Begutachtung trennt dringende von wünschenswerten Maßnahmen.
Die Wirtschaftlichkeit der Vermietung
Bei Vermietung zählt, ob die erzielbare Miete nach Abzug von Kosten, Rücklagen und Finanzierung eine sinnvolle Rendite ergibt. In Hamburg gilt die Mietpreisbremse; die zulässige Miete bei Wiedervermietung ist dadurch begrenzt. Das sollte vor einer teuren Sanierung bedacht werden.
Steuerliche Folgen je nach Variante.
Selbstnutzung: Kinder und Ehegatten können das Familienheim erbschaftsteuerfrei übernehmen, wenn sie es unverzüglich selbst beziehen und zehn Jahre bewohnen; bei Kindern gilt die Befreiung bis 200 m² Wohnfläche. Wer vorher auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend, außer bei zwingenden Gründen.
Verkauf: Ein Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Erben treten dabei in die Anschaffung des Erblassers ein. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren erworben, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Eine Ausnahme gilt bei Selbstnutzung im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren.
Vermietung: Erben setzen die Abschreibung des Erblassers fort. Ist das Gebäude älter und die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer als typisiert, kann ein Restnutzungsdauergutachten eine höhere Abschreibung begründen.
Was rechtlich zu beachten ist.
Familienheim: Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b (Ehegatten) und Nr. 4c ErbStG (Kinder, bis 200 m² Wohnfläche), jeweils bei unverzüglicher Selbstnutzung und Weiternutzung über zehn Jahre. Private Veräußerungsgeschäfte: § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG mit zehnjähriger Frist; bei unentgeltlichem Erwerb ist die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger maßgeblich (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).
In Hamburg gilt die Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB aufgrund der Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung. Ob und in welchem Umfang Ausnahmen etwa nach umfassender Modernisierung greifen, sollte vor der Vermietung geprüft werden.
Diese Hinweise sind keine Steuerberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Für die Entscheidung helfen zwei Leistungen zusammen: eine Wertermittlung für den Marktwert und eine Zustandsbegutachtung für die Sanierungskosten. Wird vermietet, kann ein Restnutzungsdauergutachten die steuerliche Abschreibung verbessern.
Preise jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung. Mehr dazu unter Was kostet ein Gutachter?
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Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
Dora Goerke · Google-Bewertung„Wir hatten in unserer Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht und haben Herrn Steinbach mit einer Begutachtung beauftragt. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zur Entscheidung
Muss ich das geerbte Haus innerhalb einer Frist verkaufen?
Nein. Es gibt keine Verkaufsfrist. Steuerliche Fristen wie die zehnjährige Selbstnutzung beim Familienheim oder die Spekulationsfrist sollten Sie aber kennen.
Ist der Verkauf eines geerbten Hauses steuerfrei?
Meist ja, wenn der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren erworben hat. Maßgeblich ist sein Anschaffungszeitpunkt.
Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?
Selten in vollem Umfang. Kleinere Maßnahmen wie Räumung und Reinigung zahlen sich aus, umfangreiche Sanierungen bringen beim Verkauf oft weniger, als sie kosten.
Was ist, wenn sich die Miterben nicht einig sind?
Dann hilft zunächst ein neutraler Wert. Mehr dazu im Artikel zur Erbengemeinschaft.
Was kostet die Bewertung?
Die Wertermittlung kostet ab 999 €, die Zustandsbegutachtung ab 799 €, jeweils inkl. MwSt. Den Festpreis erhalten Sie vorab.
Passende Leistungen und Seiten.
- § 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG
- § 23 EStG
- § 556d BGB, Hamburgische Mietpreisbegrenzungsverordnung
- § 7 Abs. 4 EStG (Abschreibung)
Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.