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Restnutzungsdauergutachten: höhere Abschreibung für Vermieter
Vermietete Gebäude werden steuerlich meist pauschal über 33 bis 50 Jahre abgeschrieben. Ist ein älteres Gebäude tatsächlich früher verbraucht, kann eine kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden. Ein Restnutzungsdauergutachten liefert dafür die bautechnische Begründung.
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★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDas Wichtigste in Kürze.
Nur für Einkünfte
Die kürzere Nutzungsdauer betrifft die Abschreibung vermieteter oder betrieblich genutzter Gebäude, nicht das selbst bewohnte Eigenheim.
Konkrete Begründung
Maßgeblich ist der Zustand des einzelnen Gebäudes: Baujahr, Bauteile, Schäden und Modernisierungen.
Jede geeignete Methode
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist jede Methode zulässig, die die maßgeblichen Faktoren nachvollziehbar erfasst.
Steuerberatung einbinden
Ob und wie die Abschreibung angepasst wird, entscheiden Sie mit Ihrer Steuerberatung; die Anerkennung im Einzelfall liegt beim Finanzamt.
Wie die Gebäude-Abschreibung funktioniert.
Für Wohngebäude im Privatvermögen sieht § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG feste Abschreibungssätze vor: 2,5 % jährlich für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, 2 % für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 3 % für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden. Das entspricht Nutzungsdauern von 40, 50 und rund 33 Jahren. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, nicht der Grund und Boden.
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine höhere Abschreibung, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist. Das kommt vor allem bei älteren Gebäuden in Betracht, deren wesentliche Bauteile wie Dach, Fassade, Fenster, Leitungen und Heizung ihre Lebensdauer weitgehend erreicht haben, ohne dass umfassend modernisiert wurde.
Was ein belastbares Gutachten enthalten muss.
Ein Restnutzungsdauergutachten begründet, wie lange das Gebäude bei ordnungsgemäßer Instandhaltung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Dazu gehören:
- eine Ortsbesichtigung mit Beschreibung und Fotodokumentation der wesentlichen Bauteile
- Baujahr, Bauweise und Ausstattungsstandard
- Erfassung von Modernisierungen, Schäden und Instandhaltungsrückstau
- eine nachvollziehbare Ableitung der Restnutzungsdauer, etwa über das Modell der ImmoWertV mit Gesamtnutzungsdauer und Modernisierungsgrad, ergänzt um eine technische Würdigung der Bauteile
- eine Plausibilisierung des Ergebnisses
Gerade die bautechnische Würdigung ist entscheidend. Ein Gutachten, das nur Tabellenwerte überträgt, ohne das konkrete Gebäude zu betrachten, ist im Streitfall angreifbar. Die Besichtigung durch einen Bausachverständigen schafft hier die stärkste Grundlage.
Was eine kürzere Nutzungsdauer bewirken kann.
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1965 wird gekauft. Auf das Gebäude entfallen 300.000 € der Anschaffungskosten. Mit dem Regelsatz von 2 % ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 6.000 €. Weist ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren nach, beträgt die Abschreibung rund 3,33 % oder 10.000 € pro Jahr.
Wie sich das steuerlich auswirkt, hängt vom persönlichen Steuersatz und der gesamten Einkommenssituation ab. Die Zahlen sind ein vereinfachtes Beispiel und keine Prognose für Ihren Fall.
So entsteht Ihr Gutachten.
Das Restnutzungsdauergutachten kostet ab 1.190 € inkl. MwSt. Die verbindliche Pauschale erhalten Sie vor der Beauftragung.
Sprechen Sie vorab mit Ihrer Steuerberatung, ob sich ein Gutachten für Sie lohnt.
Steuerlicher Rahmen und aktueller Stand.
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sich Steuerpflichtige zur Darlegung einer kürzeren Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen können, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint; ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist nicht zwingend (BFH, Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19). Dies hat er bestätigt und klargestellt, dass auch ein Gutachten auf Grundlage der ImmoWertV geeignet sein kann (BFH, Urteil vom 23. Januar 2024, IX R 14/23).
Das Bundesministerium der Finanzen hatte mit Schreiben vom 22. Februar 2023 strengere Anforderungen an den Nachweis formuliert. Dieses Schreiben hat es mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben. Maßgeblich sind damit wieder das Gesetz und die Rechtsprechung. Im laufenden Gesetzgebungsverfahren zum Jahressteuergesetz 2026 hat der Bundesrat im September 2026 vorgeschlagen, die Regelung einzuschränken. Beschlossen ist das nicht (Stand Oktober 2026). Wer ein Gutachten plant, sollte den aktuellen Stand mit seiner Steuerberatung prüfen.
Diese Hinweise sind keine Steuerberatung. Ob und in welchem Umfang die Abschreibung angepasst wird, entscheiden Sie mit Ihrer Steuerberatung, die Anerkennung im Einzelfall das Finanzamt.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
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Fragen zum Restnutzungsdauergutachten
Für welche Gebäude lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?
Vor allem für ältere vermietete Gebäude, bei denen wesentliche Bauteile ihre Lebensdauer weitgehend erreicht haben und keine umfassende Modernisierung stattgefunden hat. Bei neuen oder kernsanierten Gebäuden ist eine kürzere Nutzungsdauer meist nicht begründbar.
Muss der Gutachter öffentlich bestellt sein?
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht zwingend. Entscheidend ist, dass das Gutachten die Restnutzungsdauer des konkreten Gebäudes nachvollziehbar begründet.
Gilt das BMF-Schreiben von 2023 noch?
Nein. Das Bundesministerium der Finanzen hat das Schreiben vom 22. Februar 2023 mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben.
Kann ich die kürzere Nutzungsdauer auch für ein bereits gehaltenes Gebäude geltend machen?
Grundsätzlich kommt das auch während der Nutzung in Betracht. Wie und ab wann das steuerlich umgesetzt wird, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten?
Das Restnutzungsdauergutachten kostet ab 1.190 € inkl. MwSt. Die verbindliche Pauschale erhalten Sie vor der Beauftragung.
Passende Leistungen und Seiten.
- § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG)
- BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19
- BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23
- BMF-Schreiben vom 22.02.2023, aufgehoben durch BMF-Schreiben vom 01.12.2025
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), Anlagen 1 und 2
- Jahressteuergesetz 2026: Stellungnahme des Bundesrats vom 25.09.2026 (Vorschlag, nicht beschlossen)
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.