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Neubau vom Bauträger abnehmen: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Vorbehalte
Mit der Abnahme endet für den Bauträger die Bauphase, für Sie als Käufer beginnt die Gewährleistung. Was bei der Abnahme übersehen oder nicht vorbehalten wird, lässt sich später oft nur noch schwer durchsetzen. Dieser Ratgeber zeigt, worauf es technisch und rechtlich ankommt.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger für Schimmel und Feuchtigkeit sowie Bauwerksdiagnostik. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenVier Punkte, die über die Abnahme entscheiden.
Maßstab ist der Vertrag
Geprüft wird gegen Baubeschreibung, Pläne und anerkannte Regeln der Technik, nicht gegen den Musterwohnungseindruck.
Vorbehalte ins Protokoll
Bekannte Mängel müssen bei der Abnahme vorbehalten werden. Sonst können Rechte verloren gehen.
Gemeinschaftseigentum separat
Dach, Fassade, Tiefgarage und Treppenhaus werden gesondert abgenommen. Klauseln zur Abnahme durch einen vom Bauträger bestimmten Verwalter sind häufig unwirksam.
Fachkundige Begleitung
Viele Mängel sind für Laien nicht erkennbar, etwa Abdichtungen, Toleranzen oder Anschlüsse an Fenstern und Balkonen.
Was die Abnahme rechtlich auslöst.
Die Abnahme ist der wichtigste Termin im Bauträgervertrag. Mit ihr bestätigen Sie, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht ist. Daran knüpfen mehrere Folgen an: Die Gefahr geht auf Sie über, die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt zu laufen, die Schlussrate wird fällig, und für Mängel, die nicht vorbehalten wurden, müssen Sie später in der Regel selbst beweisen, dass sie schon bei Abnahme vorhanden waren.
Deshalb lohnt es sich, die Abnahme nicht als Formalie zu behandeln. Eine sorgfältige Vorbegehung einige Tage vorher gibt Zeit, Mängel zu erfassen und dem Bauträger zur Beseitigung zu melden. Beim eigentlichen Termin werden dann verbliebene Mängel im Protokoll festgehalten. Nach der Mängelbeseitigung empfiehlt sich eine Nachkontrolle.
Was bei der Abnahme geprüft wird.
Sondereigentum: Ihre Wohnung oder Ihr Haus
- Übereinstimmung mit Baubeschreibung und Plänen: Grundrisse, Raumhöhen, Ausstattung, Bemusterung
- Maßtoleranzen und Ebenheiten von Wänden, Böden und Decken nach DIN 18202
- Abdichtung in Bädern und an bodengleichen Duschen nach DIN 18534, Gefälle und Anschlüsse
- Fenster und Türen: Funktion, Einstellung, Anschlüsse an das Mauerwerk, Beschläge, Verglasung
- Estrich, Fliesen, Parkett: Risse, Hohllagen, Fugen, Randanschlüsse
- Haustechnik: Heizung mit Einstellung, Lüftung, Elektroinstallation nach Plan, Sanitärobjekte
- Balkone und Terrassen: Abdichtung, Gefälle, Entwässerung, Türschwellen
Typische Mängel im Neubau
In der Praxis betreffen Mängel besonders häufig Abdichtungen an Bädern, Balkonen und Terrassentüren, die Anschlüsse von Fenstern, Estrichrisse, Schallbrücken an Treppen und Leitungen, unvollständige Restarbeiten an Außenanlagen sowie abweichende Ausstattung. Viele dieser Punkte sind mit bloßem Auge kaum zu erkennen. Feuchtemessung, Wärmebildkamera, Wasserwaage und Richtlatte gehören deshalb zu jeder fachkundigen Abnahme.
Dach, Fassade, Tiefgarage: die gemeinsame Abnahme.
Bei Eigentumswohnungen gehören Dach, Fassade, Fenster, tragende Bauteile, Treppenhaus, Tiefgarage, Außenanlagen und die zentrale Haustechnik zum Gemeinschaftseigentum. Jeder Erwerber hat grundsätzlich einen eigenen Anspruch darauf, dass auch das Gemeinschaftseigentum mangelfrei hergestellt und ordnungsgemäß abgenommen wird.
Häufig sehen Bauträgerverträge vor, dass ein vom Bauträger eingesetzter Erstverwalter oder ein von ihm ausgewählter Sachverständiger das Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber abnimmt. Solche Klauseln hält der Bundesgerichtshof in Allgemeinen Geschäftsbedingungen regelmäßig für unwirksam, weil sie die Erwerber unangemessen benachteiligen. Sinnvoll ist eine gemeinsame Abnahme durch einen unabhängigen Sachverständigen, den die Erwerber oder der Beirat beauftragen.
Technisch stehen beim Gemeinschaftseigentum Abdichtungen von Tiefgarage und Dach, Fassadenanschlüsse, Brandschutz im Treppenhaus und in der Tiefgarage, Entwässerung, Aufzüge und Außenanlagen im Mittelpunkt. In Hamburg und Bremen kommt der Umgang mit hohem Grundwasser bei Tiefgaragen und Kellern hinzu.
So begleiten wir Ihre Abnahme.
Die Bauabnahme kostet ab 799 € inkl. MwSt. Für Eigentümergemeinschaften und Beiräte übernehmen wir auch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums.
Planen Sie den Termin so früh wie möglich ein, damit eine Vorbegehung vor der Abnahme möglich ist.
Was Erwerber rechtlich wissen sollten.
Für die Bauleistung gilt beim Bauträgervertrag Werkvertragsrecht (§ 650u BGB). Der Erwerber ist zur Abnahme verpflichtet, wenn das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist; wegen unwesentlicher Mängel kann sie nicht verweigert werden (§ 640 Abs. 1 BGB). Wer ein Werk in Kenntnis eines Mangels abnimmt, verliert die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme und Minderung, wenn er sich diese bei der Abnahme nicht vorbehält (§ 640 Abs. 3 BGB). Ist eine Vertragsstrafe vereinbart, muss auch sie bei der Abnahme vorbehalten werden (§ 341 Abs. 3 BGB).
Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme, gilt das Werk als abgenommen, wenn der Besteller die Abnahme nicht innerhalb der Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Gegenüber Verbrauchern tritt diese Wirkung nur ein, wenn der Unternehmer zusammen mit der Aufforderung in Textform auf die Folgen hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 BGB). Wird die Abnahme wegen Mängeln verweigert, kann eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangt werden (§ 650g BGB).
Mängelansprüche verjähren bei Bauwerken grundsätzlich in fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Klauseln, nach denen ein vom Bauträger bestimmter Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum mit Wirkung für die Erwerber abnimmt, sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam (BGH, Urteil vom 12. September 2013, VII ZR 308/12). Die Zahlungen an den Bauträger richten sich nach dem Ratenplan der Makler- und Bauträgerverordnung; die letzte Rate wird erst nach vollständiger Fertigstellung fällig.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
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Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
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Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zur Abnahme vom Bauträger
Muss ich die Abnahme bei Mängeln verweigern?
Nur bei wesentlichen Mängeln ist eine Verweigerung berechtigt. Bei kleineren Mängeln wird abgenommen, die Mängel werden aber im Protokoll vorbehalten. Ob ein Mangel wesentlich ist, hängt vom Einzelfall ab.
Was passiert, wenn ich einen Mangel nicht ins Protokoll aufnehme?
Kennen Sie den Mangel bei der Abnahme und behalten ihn sich nicht vor, verlieren Sie nach § 640 Abs. 3 BGB die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme und Minderung. Schadensersatzansprüche bleiben grundsätzlich bestehen. Dieser Hinweis ist eine fachliche Einschätzung und ersetzt keine anwaltliche Beratung.
Wer nimmt das Gemeinschaftseigentum ab?
Grundsätzlich jeder Erwerber für sich. In der Praxis beauftragen Eigentümer oder Beirat gemeinsam einen unabhängigen Sachverständigen. Eine Abnahme durch einen vom Bauträger bestimmten Verwalter ist nach der Rechtsprechung regelmäßig nicht wirksam vereinbart.
Wann sollte ich den Sachverständigen beauftragen?
Sobald der Abnahmetermin absehbar ist. Ideal ist eine Vorbegehung einige Tage vor der Abnahme, damit der Bauträger Gelegenheit zur Mängelbeseitigung hat.
Was kostet die Begleitung bei der Bauabnahme?
Die Bauabnahme kostet ab 799 € inkl. MwSt. Für Gemeinschaftseigentum und größere Objekte erhalten Sie eine verbindliche Pauschale vor der Beauftragung.
Passende Leistungen und Seiten.
- §§ 341, 634, 634a, 640, 650g, 650u Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
- BGH, Urteil vom 12.09.2013, VII ZR 308/12 (Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Erstverwalter)
- Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), § 3
- DIN 18202 Toleranzen im Hochbau
- DIN 18534 Abdichtung von Innenräumen
- DIN 18531 Abdichtung von Dächern, Balkonen, Loggien und Laubengängen
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.