Start › Ratgeber › Erben › Pflichtteil und Immobilie
Pflichtteil und Immobilie: auf den richtigen Wert kommt es an
Wer enterbt wurde, hat Anspruch auf den Pflichtteil, und zwar in Geld. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, entscheidet ihr Wert über die Höhe der Zahlung. Genau hier entstehen die meisten Konflikte zwischen Erben und Pflichtteilsberechtigten.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDas Wichtigste in Kürze.
Geld statt Anteil
Der Pflichtteil ist ein Zahlungsanspruch gegen die Erben, kein Anteil am Haus. Er beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.
Wert am Todestag
Berechnet wird mit dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls, nicht mit einem späteren Verkaufspreis oder einem Wunschwert.
Recht auf Wertermittlung
Pflichtteilsberechtigte können verlangen, dass der Wert der Immobilie ermittelt wird. Die Kosten trägt der Nachlass.
Beide Seiten profitieren
Ein nachvollziehbares Gutachten beendet oft den Streit, bevor ein Gericht eingeschaltet werden muss.
Wer einen Pflichtteil verlangen kann.
Pflichtteilsberechtigt sind Abkömmlinge, Ehegatten bzw. eingetragene Lebenspartner und, wenn keine Abkömmlinge vorhanden sind, die Eltern des Verstorbenen (§ 2303 BGB). Voraussetzung ist, dass sie durch Testament oder Erbvertrag von der Erbfolge ausgeschlossen wurden. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils.
Ein Beispiel: Die verwitwete Mutter setzt eine Tochter als Alleinerbin ein, der Sohn geht leer aus. Gesetzlich hätten beide je die Hälfte geerbt. Der Pflichtteil des Sohnes beträgt damit ein Viertel des Nachlasswertes. Besteht der Nachlass im Wesentlichen aus einem Haus in Hamburg-Rahlstedt, hängt die Zahlung fast vollständig vom Wert dieses Hauses ab.
Der Interessenkonflikt
Die Erbin hat ein Interesse an einem niedrigen Wert, der Pflichtteilsberechtigte an einem hohen. Eine Bewertung, die nur eine Seite beauftragt und nicht nachvollziehbar begründet, wird deshalb selten akzeptiert. Entscheidend ist eine Herleitung, die jeder prüfen kann.
Sie möchten Klarheit für Ihren Fall?Michael Steinbach ordnet Ihre Situation persönlich ein und nennt Ihnen die passende Leistung mit Festpreis.
Kurz anfragenWie der Wert bestimmt wird.
Maßgeblich ist der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls (§ 2311 BGB). Der Sachverständige ermittelt ihn nach der ImmoWertV und bewertet den Zustand zum Todestag. Wurde das Haus seitdem renoviert oder ist es verfallen, bleibt das außer Betracht.
Wenn das Haus schnell verkauft wurde
Wird die Immobilie zeitnah nach dem Erbfall im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft, ziehen Gerichte den erzielten Kaufpreis regelmäßig als Maßstab heran. Ein deutlich späterer Verkauf hat dagegen nur begrenzte Aussagekraft, weil sich Markt und Zustand verändert haben können.
Typische Streitpunkte
- Höhe des Instandhaltungsstaus und der Sanierungskosten
- Ansatz der Restnutzungsdauer bei älteren Gebäuden
- Marktanpassung im Sachwertverfahren (Sachwertfaktor)
- Belastungen im Grundbuch wie Wohnrechte oder Nießbrauch
- Flächenangaben, die nicht mit der Wirklichkeit übereinstimmen
Gerade bei Häusern im Norden, deren Keller im Grundwasser stehen oder deren Klinkerfassade saniert werden muss, kann die bautechnische Einschätzung den Wert um fünf- bis sechsstellige Beträge verschieben.
So gehen Erben und Berechtigte sinnvoll vor.
Der Pflichtteilsberechtigte verlangt zunächst Auskunft über den Bestand des Nachlasses, auf Wunsch durch ein notarielles Nachlassverzeichnis. Zusätzlich kann er die Ermittlung des Wertes der Immobilie verlangen (§ 2314 BGB). Erben sollten darauf vorbereitet sein und die Unterlagen früh zusammenstellen.
Praxis im Norden
Die Bodenrichtwerte sind über BORIS Hamburg, das Geoportal Bremen, DANord für Schleswig-Holstein und BORIS Niedersachsen öffentlich einsehbar. Für ein belastbares Gutachten genügen sie allein nicht; es braucht zusätzlich die Kaufpreise und Marktanpassungsfaktoren der Gutachterausschüsse und eine Besichtigung.
Sinnvoll ist es, wenn sich beide Seiten auf einen Sachverständigen einigen. Das spart ein zweites Gutachten und erhöht die Akzeptanz. Gelingt das nicht, kann ein privat beauftragtes Gutachten im Prozess als qualifizierter Parteivortrag dienen; das Gericht bestellt dann meist einen eigenen Sachverständigen.
Was rechtlich zu beachten ist.
Pflichtteilsberechtigt sind Abkömmlinge, Ehegatten und unter Umständen Eltern (§ 2303 BGB). Der Anspruch richtet sich gegen die Erben und ist auf Geld gerichtet. Für die Berechnung gilt der Bestand und Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls (§ 2311 BGB). Der Pflichtteilsberechtigte hat einen Anspruch auf Auskunft und auf Wertermittlung (§ 2314 BGB), deren Kosten dem Nachlass zur Last fallen.
Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall können einen Pflichtteilsergänzungsanspruch auslösen (§ 2325 BGB). Der Pflichtteilsanspruch verjährt in drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Berechtigte vom Erbfall und von der beeinträchtigenden Verfügung Kenntnis erlangt hat (§§ 195, 199 BGB). Die Fristen sollten früh mit anwaltlicher Hilfe geprüft werden.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Beim Pflichtteil ist fast immer ein ausführliches Verkehrswertgutachten sinnvoll, weil zwei Parteien mit gegensätzlichen Interessen den Wert prüfen. Eine Wertermittlung kann vorab helfen, die eigene Position einzuschätzen, bevor Forderungen gestellt oder Angebote gemacht werden.
Preise jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung. Mehr dazu unter Was kostet ein Gutachter?
Ihren Fall kurz schildern.
Nennen Sie die Postleitzahl der Immobilie und wählen Sie, worum es geht. Michael Steinbach meldet sich persönlich mit Festpreis und Terminvorschlag.
- Persönliche Rückmeldung von Michael Steinbach
- Festpreis vor der Beauftragung
- Unabhängig, ohne Provision oder Verkaufsinteresse
Lieber direkt sprechen? 040 228972049
Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
Dora Goerke · Google-Bewertung„Wir hatten in unserer Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht und haben Herrn Steinbach mit einer Begutachtung beauftragt. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zum Pflichtteil
Wie hoch ist der Pflichtteil?
Er beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Die genaue Quote hängt von Familienstand und Anzahl der Kinder ab.
Kann ich als Pflichtteilsberechtigter ein Gutachten verlangen?
Ja. Nach § 2314 BGB kann der Pflichtteilsberechtigte verlangen, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird. Die Kosten trägt der Nachlass.
Gilt ein späterer Verkaufspreis?
Ein zeitnah zum Erbfall erzielter Marktpreis wird oft herangezogen. Bei größerem Abstand ist er nur eingeschränkt aussagekräftig.
Was ist, wenn das Haus mit einem Wohnrecht belastet ist?
Ein Wohnrecht oder Nießbrauch, das mit dem Tod des Erblassers erlischt, mindert den Wert nicht. Rechte zugunsten Dritter, die bestehen bleiben, werden dagegen wertmindernd berücksichtigt.
Was kostet ein Gutachten für den Pflichtteil?
Das Verkehrswertgutachten kostet ab 1.650 € inkl. MwSt. Den Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung.
Passende Leistungen und Seiten.
- §§ 2303, 2311, 2314, 2325 BGB
- §§ 195, 199 BGB (Verjährung)
- § 194 BauGB, ImmoWertV 2021
- Bodenrichtwertportale BORIS Hamburg, Geoportal Bremen, DANord, BORIS Niedersachsen
Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
Konkrete Frage zu Ihrer Immobilie? Rufen Sie an.
Nennen Sie Objekt und Anliegen. Michael Steinbach meldet sich persönlich und nennt Ihnen die passende Leistung mit Festpreis und Terminvorschlag.
Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.