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Wohnrecht und Nießbrauch: was die Rechte wert sind
Wohnrecht und Nießbrauch sichern Eltern ab, die ihr Haus übertragen, oder regeln die Nutzung nach einem Erbfall. Für die Bewertung der Immobilie sind sie zentral: Ein belastetes Haus ist weniger wert als ein freies. Wie viel weniger, hängt vom Umfang des Rechts und vom Alter des Berechtigten ab.
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Wohnrecht
Recht, eine Wohnung oder das Haus selbst zu bewohnen. Vermieten ist ohne Gestattung nicht erlaubt.
Nießbrauch
Umfassendes Nutzungsrecht: selbst nutzen oder vermieten und die Erträge behalten.
Kapitalisierter Wert
Der Wert ergibt sich aus dem jährlichen Nutzungswert und der statistischen Lebenserwartung.
Wertminderung für das Haus
Der Verkehrswert des belasteten Grundstücks sinkt etwa um den Wert des Rechts, teils mehr.
Wohnrecht und Nießbrauch.
| Wohnungsrecht | Nießbrauch | |
|---|---|---|
| Inhalt | Bewohnen eines Gebäudes oder Gebäudeteils | Ziehen aller Nutzungen, also Wohnen oder Vermieten |
| Vermietung durch Berechtigten | nur mit Gestattung | ja |
| Lasten | meist gewöhnliche Unterhaltung durch Berechtigten, Rest vertraglich | gewöhnliche Erhaltung und laufende Lasten durch Nießbraucher |
| Grundlage | § 1093 BGB | §§ 1030 ff. BGB |
Beide Rechte werden im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und sind in der Regel nicht übertragbar und nicht vererblich. Sie erlöschen mit dem Tod des Berechtigten, wenn nichts anderes vereinbart ist.
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Kurz anfragenWie der Wert berechnet wird.
Der Wert eines Wohnrechts oder Nießbrauchs ergibt sich aus dem jährlichen Nutzungsvorteil, multipliziert mit einem Kapitalisierungsfaktor. Für die Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV werden dafür Leibrentenbarwertfaktoren auf Basis der aktuellen Sterbetafel und eines marktgerechten Zinssatzes verwendet. Für steuerliche Zwecke gelten die Vervielfältiger, die das Bundesfinanzministerium jährlich veröffentlicht.
Ein vereinfachtes Beispiel: Eine 78-jährige Mutter hat ein Wohnrecht am ganzen Einfamilienhaus in Pinneberg. Die ortsübliche Nettokaltmiete beträgt 15.600 € im Jahr. Bei einer statistischen Restlebenserwartung von rund elf Jahren und marktgerechter Abzinsung ergibt sich ein Kapitalwert in der Größenordnung von 130.000 bis 140.000 €. Der Verkehrswert des belasteten Hauses liegt entsprechend niedriger als der des unbelasteten.
Marktabschlag zusätzlich
Für Käufer ist ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht schwer kalkulierbar. Neben dem rechnerischen Wert des Rechts kann deshalb ein zusätzlicher Marktabschlag angemessen sein. Ob und in welcher Höhe, ist sachverständig zu begründen.
Wann der Wert gebraucht wird.
- Schenkung mit Vorbehalt: Der Wert des Rechts mindert die steuerpflichtige Bereicherung.
- Pflichtteil und Pflichtteilsergänzung: Der Wert zum Schenkungszeitpunkt wird um das vorbehaltene Recht gemindert, wenn dieser Zeitpunkt maßgeblich ist.
- Verkauf eines belasteten Hauses: Käufer zahlen nur den Wert unter Berücksichtigung des Rechts.
- Ablösung: Verzichtet der Berechtigte gegen Zahlung, hilft der Kapitalwert als Verhandlungsbasis.
- Scheidung: Ein Wohnrecht der Schwiegereltern beeinflusst den Wert im Zugewinnausgleich.
Was rechtlich zu beachten ist.
Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB, Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB. Beide Rechte erlöschen grundsätzlich mit dem Tod des Berechtigten (§§ 1061, 1090 Abs. 2 BGB). Die Bewertung für die Verkehrswertermittlung richtet sich nach der ImmoWertV; für steuerliche Zwecke nach §§ 13 bis 16 BewG mit den vom BMF veröffentlichten Vervielfältigern.
Wird ein Haus mit vorbehaltenem Nießbrauch verschenkt, beginnt die Frist für die Pflichtteilsergänzung nach der Rechtsprechung in der Regel nicht zu laufen. Ein Wohnungsrecht nur an einem Teil des Hauses kann anders zu beurteilen sein.
Diese Hinweise sind keine Steuerberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Für die Bewertung eines belasteten Grundstücks oder des Rechts selbst ist ein Verkehrswertgutachten das richtige Instrument. Für eine erste Einschätzung bei Übertragungsplanungen genügt oft eine Wertermittlung.
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Fragen zu Wohnrecht und Nießbrauch
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnrecht erlaubt das Bewohnen, der Nießbrauch zusätzlich das Vermieten und Behalten der Erträge.
Wie wird ein Wohnrecht bewertet?
Jährlicher Nutzungswert mal Kapitalisierungsfaktor, der sich aus Lebenserwartung und Zinssatz ergibt.
Erlischt das Wohnrecht beim Verkauf des Hauses?
Nein. Es bleibt im Grundbuch eingetragen und geht auf den Käufer über.
Kann ein Wohnrecht abgelöst werden?
Ja, mit Zustimmung des Berechtigten, meist gegen eine Zahlung. Die Löschung erfolgt über das Grundbuchamt.
Was kostet die Bewertung eines Wohnrechts?
Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens ab 1.650 € inkl. MwSt.
Passende Leistungen und Seiten.
- §§ 1030 ff., 1061, 1090, 1093 BGB
- §§ 13 bis 16 BewG, Vervielfältiger des BMF
- ImmoWertV 2021
- Sterbetafel des Statistischen Bundesamts
Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.