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Ertragswertverfahren: Wert aus nachhaltigen Erträgen
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie danach, welche Erträge sie nachhaltig abwirft. Es wird für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und Gewerbeobjekte angewendet.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenErtragswertverfahren einfach erklärt.
Ausgangspunkt ist der Rohertrag, also die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten. Der Reinertrag wird um die Verzinsung des Bodenwerts gemindert und über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert. Hinzu kommt der Bodenwert.
Abweichungen der tatsächlichen von der marktüblichen Miete sowie Schäden oder Rechte werden als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt.
Was das in der Praxis bedeutet.
In Hamburg, Bremen und Kiel spielt das Verfahren bei Gründerzeit- und Nachkriegsmehrfamilienhäusern eine große Rolle. Die Mietpreisbremse in Hamburg und Bremen begrenzt die bei Neuvermietung erzielbare Miete; das muss bei der Ableitung des marktüblichen Ertrags berücksichtigt werden.
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Fragen zum Begriff Ertragswertverfahren
Was ist der Reinertrag?
Der Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
Welche Rolle spielt der Liegenschaftszinssatz?
Er bildet die Renditeerwartung des Marktes ab. Je niedriger er ist, desto höher fällt der Ertragswert aus.
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- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021)
Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
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