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Immobilie aus dem Betriebsvermögen: Entnahme mit dem richtigen Wert
Gehört eine Immobilie zum Betriebsvermögen, wird ihre Entnahme ins Privatvermögen steuerlich wie ein Verkauf behandelt. Die stillen Reserven werden aufgedeckt. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt maßgeblich vom angesetzten Wert ab.
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★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDas Wichtigste in Kürze.
Entnahme gleich Gewinn
Die Differenz zwischen Teilwert und Buchwert ist steuerpflichtiger Gewinn, auch ohne Geldzufluss.
Teilwert ist Marktwert
Für Grundstücke entspricht der Teilwert in der Regel dem Verkehrswert zum Entnahmezeitpunkt.
Typische Anlässe
Betriebsaufgabe, Ruhestand, Erbfall, Umnutzung zu privaten Wohnzwecken oder Wegfall einer Betriebsaufspaltung.
Gutachten schafft Sicherheit
Ein dokumentierter Wert zum Stichtag beugt Streit bei der Betriebsprüfung vor.
Wann eine Entnahme vorliegt.
Eine Entnahme liegt vor, wenn ein Wirtschaftsgut aus dem betrieblichen in den privaten Bereich wechselt. Bei Immobilien geschieht das häufig unbemerkt, etwa wenn die frühere Werkstatt im Erdgeschoss eines Hauses in Hamburg-Ottensen zur privaten Wohnung umgebaut wird oder der Handwerksbetrieb im Umland von Lübeck aufgegeben wird und die Halle im Eigentum bleibt.
Besonders tückisch ist die Betriebsaufspaltung: Vermietet ein Gesellschafter ein Grundstück an seine GmbH und beherrscht er beide, ist das Grundstück Betriebsvermögen. Fällt die personelle oder sachliche Verflechtung weg, etwa durch Erbfall, Anteilsverkauf oder Satzungsänderung, kommt es zur Entnahme oder Betriebsaufgabe.
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Kurz anfragenWie der Teilwert ermittelt wird.
Entnahmen sind mit dem Teilwert anzusetzen. Bei Grundstücken wird er nach den Grundsätzen der Verkehrswertermittlung bestimmt, also nach ImmoWertV. Für Betriebsgrundstücke wie Hallen, Werkstätten und gemischt genutzte Gebäude ist das oft anspruchsvoll, weil es wenige Vergleichspreise gibt und der Zustand eine große Rolle spielt.
- Gewerbehallen: Sachwertverfahren mit sorgfältiger Ableitung der Restnutzungsdauer und Marktanpassung
- Wohn- und Geschäftshäuser: Ertragswertverfahren mit nachhaltig erzielbaren Mieten
- Grundstücke mit Altlastenverdacht: Abschläge nur bei konkreten Anhaltspunkten und belegt
Zustand dokumentieren
Ältere Betriebsgebäude haben oft Asbestzement-Dächer, undichte Hallenböden oder veraltete Haustechnik. Werden diese Mängel zum Stichtag fachgerecht dokumentiert und bewertet, senkt das den Teilwert nachvollziehbar.
Was Unternehmer beachten sollten.
Eine geplante Entnahme sollte frühzeitig mit der Steuerberatung abgestimmt werden. Es gibt Gestaltungen, die eine sofortige Aufdeckung stiller Reserven vermeiden, etwa die Übertragung zu Buchwerten oder die Nutzung von Begünstigungen bei Betriebsaufgabe ab dem 55. Lebensjahr.
Wird die Entnahme vollzogen, sollte der Wert zum Stichtag durch ein Gutachten belegt werden. Bei einer späteren Betriebsprüfung ist ein nachträglich erstelltes Gutachten schwerer zu verteidigen als eines, das zeitnah mit Fotos und Zustandsbeschreibung erstellt wurde.
Was rechtlich zu beachten ist.
Entnahmen sind nach § 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG grundsätzlich mit dem Teilwert anzusetzen. Bei Betriebsaufgabe sind die Grundsätze des § 16 Abs. 3 EStG maßgeblich; für Steuerpflichtige ab 55 Jahren oder bei dauernder Berufsunfähigkeit kommen ein Freibetrag nach § 16 Abs. 4 EStG und der ermäßigte Steuersatz nach § 34 Abs. 3 EStG in Betracht.
Der Teilwert eines Grundstücks entspricht regelmäßig dem Verkehrswert. Die Finanzverwaltung kann den angesetzten Wert im Rahmen einer Betriebsprüfung überprüfen. Ein zeitnah erstelltes, nachvollziehbares Gutachten ist dabei das stärkste Beweismittel.
Diese Hinweise sind keine Steuerberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Bei Entnahme und Betriebsaufgabe ist ein Verkehrswertgutachten zum Stichtag fast immer sinnvoll. Bei Gebäuden mit Mängeln ergänzt eine bautechnische Bewertung die Wertermittlung.
Preise jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung. Mehr dazu unter Was kostet ein Gutachter?
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Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
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Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zur Entnahme
Muss ich bei der Entnahme Steuern zahlen, obwohl ich nichts verkaufe?
Ja. Die Differenz zwischen Teilwert und Buchwert gilt als Gewinn und wird versteuert.
Wie wird der Teilwert eines Grundstücks ermittelt?
Nach den Grundsätzen der Verkehrswertermittlung, also mit Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren nach ImmoWertV.
Was ist eine Betriebsaufspaltung?
Eine Konstellation, bei der ein Gesellschafter ein Grundstück an seine Betriebsgesellschaft vermietet und beide beherrscht. Das Grundstück ist dann Betriebsvermögen.
Kann ein Gutachten nachträglich erstellt werden?
Ja, rückwirkend auf den Stichtag. Es ist aber aufwendiger und angreifbarer als ein zeitnahes Gutachten.
Was kostet ein Gutachten für Gewerbeobjekte?
Für Gewerbe- und gemischt genutzte Objekte nennen wir nach Sichtung der Unterlagen einen Festpreis.
Passende Leistungen und Seiten.
- § 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG
- §§ 16, 34 EStG
- ImmoWertV 2021
Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.