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Kaufpreisaufteilung: Grund und Gebäude richtig trennen
Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann nur den Gebäudeanteil abschreiben. Der Bodenanteil bleibt steuerlich unberücksichtigt. Gerade in Hamburg mit hohen Bodenwerten entscheidet die Aufteilung über viele tausend Euro Steuerersparnis.
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★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDas Wichtigste in Kürze.
Nur das Gebäude wird abgeschrieben
Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Je höher der Bodenanteil, desto geringer die AfA.
Arbeitshilfe ist nicht bindend
Die Arbeitshilfe des BMF ist ein Hilfsmittel. Gerichte verlangen bei Zweifeln ein Gutachten.
Vertrag allein genügt nicht
Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird anerkannt, wenn sie die Werte nicht grundlegend verfehlt.
Hohe Bodenwerte, großer Hebel
In Hamburger Innenstadtlagen kann der Bodenanteil nach Arbeitshilfe 60 Prozent und mehr erreichen.
Warum die Aufteilung so wichtig ist.
Ein Kaufpreis für eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus enthält immer zwei Teile: den Anteil am Grundstück und den Anteil am Gebäude. Nur das Gebäude kann nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben werden, je nach Baujahr mit zwei, zweieinhalb oder drei Prozent jährlich.
Das Finanzamt nutzt für die Aufteilung häufig die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen. Sie arbeitet mit Bodenrichtwerten und pauschalen Gebäudewerten. In Lagen mit hohen Bodenwerten führt das oft zu einem Bodenanteil, der die wirtschaftliche Realität nicht abbildet. Gerade bei Altbauwohnungen in Eppendorf, Winterhude oder Ottensen ist das ein bekanntes Problem.
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Kurz anfragenWie richtig aufgeteilt wird.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist der Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude aufzuteilen. Dabei sind die Verfahren der ImmoWertV anzuwenden. Bei vermieteten Objekten spielt das Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle, bei Eigentumswohnungen oft das Vergleichswertverfahren mit gesonderter Ableitung des Bodenwertanteils.
Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass die Arbeitshilfe die gebotene Aufteilung nicht gewährleistet, wenn sie die Wahl der Bewertungsmethode auf das Sachwertverfahren verengt (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Bestreitet der Steuerpflichtige die Aufteilung substantiiert, muss das Finanzgericht in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen.
Aufteilung im Kaufvertrag
Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich zu beachten, wenn sie nicht nur zum Schein getroffen wurde und die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt. Es lohnt sich, die Aufteilung schon vor dem Notartermin sachverständig vorzubereiten.
Rechenbeispiel aus Hamburg.
| Arbeitshilfe | Gutachten | |
|---|---|---|
| Kaufpreis Altbauwohnung, 75 m² | 450.000 € | 450.000 € |
| Gebäudeanteil | 40 % = 180.000 € | 65 % = 292.500 € |
| AfA jährlich (2,5 % bei Baujahr vor 1925) | 4.500 € | 7.312 € |
| Mehr-AfA über 10 Jahre | 28.125 € |
Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent entspricht das einer Steuerersparnis von rund 11.800 € in zehn Jahren. Die Zahlen sind ein vereinfachtes Beispiel; das Ergebnis hängt vom Einzelfall ab.
Neben der Aufteilung kann auch die Nutzungsdauer angegriffen werden. Ist das Gebäude älter und technisch verbraucht, kann ein Restnutzungsdauergutachten eine höhere jährliche AfA begründen. Beide Gutachten lassen sich kombinieren.
Was rechtlich zu beachten ist.
Abschreibung von Gebäuden nach § 7 Abs. 4 EStG. Aufteilung eines Gesamtkaufpreises nach dem Verhältnis der Verkehrswerte (ständige Rechtsprechung, u. a. BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19; BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14 zur vertraglichen Aufteilung).
Die Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung ist für Gerichte nicht bindend. Im Einspruchs- und Klageverfahren kann ein Sachverständigengutachten die Aufteilung belegen. Ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist, sollte mit der Steuerberatung abgestimmt werden.
Diese Hinweise sind keine Steuerberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung lohnt sich vor allem bei hohen Bodenrichtwerten, älteren Gebäuden und Kaufpreisen ab etwa 300.000 €. Häufig wird es mit einem Restnutzungsdauergutachten kombiniert.
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Fragen zur Kaufpreisaufteilung
Muss das Finanzamt mein Gutachten akzeptieren?
Ein qualifiziertes Gutachten kann das Finanzamt nicht einfach übergehen. Bei Streit entscheidet das Finanzgericht, das in der Regel selbst einen Sachverständigen beauftragt.
Lohnt sich die Aufteilung auch für ältere Käufe?
Für noch offene Bescheide ja. Bei bestandskräftigen Bescheiden ist eine Änderung meist nicht mehr möglich.
Kann ich die Aufteilung im Kaufvertrag festlegen?
Ja. Sie wird anerkannt, wenn sie realistisch ist. Ein vorab erstelltes Gutachten stärkt die Position.
Kann das mit einem Restnutzungsdauergutachten kombiniert werden?
Ja. Beide Gutachten wirken auf die Abschreibung und lassen sich in einem Auftrag erstellen.
Was kostet ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung?
Wir nennen Ihnen nach Sichtung der Unterlagen einen Festpreis. Als Orientierung: Verkehrswertgutachten ab 1.650 €, Restnutzungsdauergutachten ab 1.190 €.
Passende Leistungen und Seiten.
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Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.