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Denkmalimmobilie: Steuervorteil und Bauzustand zusammen denken
Denkmalgeschützte Gebäude bieten erhebliche Steuervorteile, aber nur für Sanierungskosten, die mit der Denkmalbehörde abgestimmt sind. Und der Steuervorteil nützt wenig, wenn die Bausubstanz teurer wird als geplant. Beides gehört vor dem Kauf auf den Prüfstand.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDas Wichtigste in Kürze.
Bis zu 100 % in zwölf Jahren
Vermieter schreiben begünstigte Sanierungskosten acht Jahre mit 9 % und vier Jahre mit 7 % ab.
Abstimmung vor Baubeginn
Die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt sein. Ohne Bescheinigung keine Sonder-AfA.
Kaufpreis nicht begünstigt
Der Anteil für den Altbau wird normal abgeschrieben, der Bodenanteil gar nicht.
Substanz entscheidet
Feuchte, Holzschäden und Schadstoffe sind bei Baudenkmälern häufig. Ihre Beseitigung ist teuer und genehmigungspflichtig.
Wie die Denkmal-AfA funktioniert.
Bei vermieteten Baudenkmälern können Aufwendungen für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Denkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, nach § 7i EStG erhöht abgeschrieben werden: im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent, in den folgenden vier Jahren bis zu 7 Prozent. Selbstnutzer können nach § 10f EStG zehn Jahre lang je 9 Prozent als Sonderausgaben abziehen.
Für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen gilt mit § 7h EStG eine vergleichbare Regelung. In Hamburg betrifft das einzelne Quartiere, für die der Senat Sanierungsgebiete festgelegt hat.
Die Bescheinigung
Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde, dass die Maßnahmen denkmalgerecht und erforderlich waren und vorher abgestimmt wurden. Das Finanzamt ist an diese Bescheinigung in denkmalfachlicher Hinsicht gebunden, prüft aber die steuerlichen Voraussetzungen selbst.
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Kurz anfragenDenkmalschutz in den vier Ländern.
In Hamburg gilt seit 2013 das sogenannte ipsa-lege-Prinzip: Ein Gebäude ist Denkmal, wenn es die gesetzlichen Merkmale erfüllt; die Denkmalliste hat nur nachrichtliche Bedeutung. Zuständig ist das Denkmalschutzamt in der Behörde für Kultur und Medien. Viele Kontorhäuser, Gründerzeitbauten in Harvestehude und Rotherbaum, Siedlungen der 1920er Jahre in Barmbek und Dulsberg sowie Bauten der Nachkriegsmoderne stehen unter Schutz.
In Bremen ist das Landesamt für Denkmalpflege zuständig; besonders im Ostertor, in Schwachhausen und in der Neustadt stehen zahlreiche Bremer Häuser unter Ensembleschutz. In Schleswig-Holstein und Niedersachsen sind die unteren Denkmalschutzbehörden der Kreise und Städte erste Ansprechpartner, fachlich unterstützt vom Landesamt für Denkmalpflege bzw. dem Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege.
Vor dem Kauf nachfragen
Ob ein Gebäude Denkmal ist und welche Bauteile prägend sind, lässt sich bei der Behörde erfragen. Wer eine Denkmalimmobilie vom Bauträger kauft, sollte die Bescheinigungsfähigkeit der Maßnahmen und die Kostenaufteilung im Vertrag genau prüfen.
Typische Schäden an Baudenkmälern.
- Holzbalkendecken: Feuchte Balkenköpfe in Außenwänden, Pilzbefall, früher eingebrachte Holzschutzmittel
- Fassaden: Ziegel- und Fugenschäden an Klinkerfassaden, Risse in Stuck, ungeeignete Anstriche
- Fenster: Kastenfenster, deren Erhalt die Behörde verlangt und deren Aufarbeitung teuer ist
- Keller: Fehlende Abdichtung, aufsteigende Feuchte und Salze im Mauerwerk
- Innendämmung: Bauphysikalisch riskant, wenn sie ohne Feuchteschutznachweis eingebaut wird
Für viele dieser Themen gibt es WTA-Merkblätter, die Planer und Denkmalbehörden heranziehen. Eine Begutachtung vor dem Kauf zeigt, welche Maßnahmen technisch nötig sind und in welcher Größenordnung die Kosten liegen. Erst dann lässt sich beurteilen, ob der Steuervorteil die Mehrkosten trägt.
Was rechtlich zu beachten ist.
Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen nach § 7i EStG, bei Gebäuden in Sanierungsgebieten nach § 7h EStG, für Selbstnutzer Steuerbegünstigung nach § 10f EStG. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Behörde, für die die Maßnahmen vor Beginn abgestimmt sein müssen. Der Bescheinigungsbehörde obliegt die denkmalrechtliche Prüfung, dem Finanzamt die steuerrechtliche.
Denkmalrechtliche Grundlagen sind das Hamburgische Denkmalschutzgesetz, das Bremische Denkmalschutzgesetz, das Denkmalschutzgesetz Schleswig-Holstein und das Niedersächsische Denkmalschutzgesetz. Maßnahmen an Denkmälern sind genehmigungspflichtig; Verstöße können Bußgelder und Rückbauanordnungen nach sich ziehen.
Diese Hinweise sind keine Steuerberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Vor dem Kauf einer Denkmalimmobilie empfiehlt sich eine Hauskaufberatung mit Blick auf die denkmaltypischen Schäden. Für Vermieter kann zusätzlich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung oder zur Restnutzungsdauer sinnvoll sein.
Preise jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung. Mehr dazu unter Was kostet ein Gutachter?
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Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
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Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zur Denkmalimmobilie
Wie hoch ist die Denkmal-AfA?
Für Vermieter acht Jahre bis zu 9 % und vier Jahre bis zu 7 % der begünstigten Sanierungskosten.
Ist der Kaufpreis eines sanierten Denkmals begünstigt?
Nur der Teil, der auf nach Vertragsschluss durchgeführte, bescheinigte Sanierungsmaßnahmen entfällt. Der Altbausubstanzanteil wird normal abgeschrieben.
Was passiert ohne vorherige Abstimmung?
Dann gibt es in der Regel keine Bescheinigung und damit keine erhöhte Abschreibung.
Woher weiß ich, ob mein Haus in Hamburg Denkmal ist?
Die Denkmalliste des Denkmalschutzamtes gibt Auskunft. Wegen des ipsa-lege-Prinzips kann ein Gebäude aber auch Denkmal sein, wenn es dort nicht aufgeführt ist.
Was kostet eine Begutachtung vor dem Kauf?
Die Hauskaufberatung kostet ab 799 € inkl. MwSt. Für größere Denkmalobjekte nennen wir einen Festpreis nach Sichtung der Unterlagen.
Passende Leistungen und Seiten.
- §§ 7h, 7i, 10f EStG
- Hamburgisches Denkmalschutzgesetz (DSchG HH)
- Bremisches Denkmalschutzgesetz, Denkmalschutzgesetz Schleswig-Holstein, Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz
- WTA-Merkblätter zur Instandsetzung von Holzbalkendecken und zur Innendämmung
Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.