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Eigentumswohnung verkaufen: mehr als nur die eigenen vier Wände
Wer eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft auch einen Anteil an der Gemeinschaft. Käufer prüfen deshalb nicht nur die Wohnung, sondern auch Protokolle, Rücklagen und anstehende Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Gerade bei Hamburger Altbauten und Nachkriegsanlagen ist das oft entscheidend.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDas Wichtigste in Kürze.
Gemeinschaft wird mitgekauft
Der Zustand von Dach, Fassade, Leitungen und Heizung der gesamten Anlage beeinflusst den Wert jeder Wohnung.
Protokolle sind Pflichtlektüre
Käufer lesen die Protokolle der letzten Jahre genau, um Streit und geplante Maßnahmen zu erkennen.
Rücklage und Sonderumlagen
Eine niedrige Erhaltungsrücklage bei absehbarem Sanierungsbedarf drückt den Preis.
Zustimmung prüfen
Viele Teilungserklärungen verlangen die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf.
Was Käufer sehen wollen.
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei bis fünf Jahre
- Beschlusssammlung
- Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
- Stand der Erhaltungsrücklage
- Hausgeldabrechnung und Höhe des monatlichen Hausgeldes
- Energieausweis des Gebäudes
- gegebenenfalls Mietvertrag, wenn die Wohnung vermietet ist
Die meisten Unterlagen erhalten Sie vom Verwalter. Planen Sie dafür etwas Zeit ein; manche Verwaltungen berechnen die Zusammenstellung gesondert.
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Kurz anfragenWas den Preis bestimmt.
Eigentumswohnungen werden meist im Vergleichswertverfahren bewertet. Grundlage sind die Kaufpreise vergleichbarer Wohnungen, die der Gutachterausschuss erfasst. In Hamburg unterscheidet der Immobilienmarktbericht nach Baujahresklassen und Wohnlagen, was die Vergleichbarkeit verbessert.
Zu- und Abschläge ergeben sich aus der Wohnung selbst (Etage, Balkon, Grundriss, Ausstattung) und aus der Gemeinschaft. Steht eine Fassaden- oder Dachsanierung an und reicht die Rücklage nicht, rechnen Käufer die erwartete Sonderumlage gegen.
Typisch für Hamburg und Bremen
In vielen Gründerzeit- und Rotklinkeranlagen stehen in den nächsten Jahren Fugensanierung, Balkonsanierung, Strangsanierung und der Austausch zentraler Heizungen an. In Wohnanlagen der 1960er und 1970er Jahre kommen Betonsanierung, Flachdächer und Fenster hinzu. Ein Blick in die Protokolle zeigt, wie weit die Gemeinschaft damit ist.
So läuft der Verkauf.
Nach der Bewertung und der Zusammenstellung der Unterlagen folgen Inserat, Besichtigungen und Verhandlung. Der Notar entwirft den Kaufvertrag und holt, falls nötig, die Zustimmung des Verwalters ein. Diese ist in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen; die Verwalterbestellung wird durch beglaubigtes Protokoll belegt.
Ist die Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag auf den Käufer über. Bei Wohnungen, die nach Begründung des Wohnungseigentums an Mieter vermietet waren, hat der Mieter unter Umständen ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Notar weist darauf hin, und der Mieter ist zu informieren.
Was rechtlich zu beachten ist.
Eine Veräußerungsbeschränkung kann nach § 12 WEG in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein; dann ist die Zustimmung des Verwalters oder der Gemeinschaft erforderlich, die nur aus wichtigem Grund versagt werden darf. Mieter haben bei der ersten Veräußerung nach Umwandlung in Wohnungseigentum ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB.
Der Verkäufer muss über bekannte Mängel am Sondereigentum und über ihm bekannte, beschlossene oder absehbare Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum aufklären, soweit sie für den Käufer erkennbar wesentlich sind. Für bereits beschlossene Sonderumlagen sollte im Kaufvertrag geregelt werden, wer sie trägt.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Für den Angebotspreis genügt in der Regel eine Wertermittlung. Steht eine größere Sanierung am Gemeinschaftseigentum im Raum, hilft eine bautechnische Einschätzung, deren Umfang realistisch zu beziffern.
Preise jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung. Mehr dazu unter Was kostet ein Gutachter?
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Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
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Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zum Wohnungsverkauf
Brauche ich die Zustimmung des Verwalters?
Nur, wenn die Gemeinschaftsordnung das vorsieht. Das steht in der Teilungserklärung.
Wer zahlt eine beschlossene Sonderumlage?
Das regelt der Kaufvertrag. Ohne Regelung schuldet sie, wer zum Fälligkeitszeitpunkt Eigentümer ist.
Welche Protokolle sollte ich bereithalten?
Mindestens die der letzten drei Jahre, besser fünf.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Möglich, wenn die Wohnung während des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und dies der erste Verkauf ist.
Was kostet die Bewertung einer Eigentumswohnung?
Die Wertermittlung kostet ab 999 € inkl. MwSt.
Passende Leistungen und Seiten.
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere § 12
- § 577 BGB
- ImmoWertV 2021, Vergleichswertverfahren
- Immobilienmarktbericht Hamburg
Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.