Start › Ratgeber › Schimmel in der Wohnung
Schimmel in der Wohnung: Ursache klären, Verantwortung einordnen
Schimmel ist kein Schicksal, sondern die Folge von zu viel Feuchte an der falschen Stelle. Ob ein baulicher Mangel, eine Leckage oder das Heiz- und Lüftungsverhalten dahintersteckt, entscheidet über die richtige Sanierung und darüber, wer die Kosten trägt.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger für Schimmel und Feuchtigkeit sowie Bauwerksdiagnostik. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenWas Sie über Schimmel wissen sollten.
Ohne Feuchte kein Schimmel
Schimmel wächst, wenn Oberflächen über längere Zeit sehr feucht sind. Die Frage ist immer, woher diese Feuchte kommt.
Kalte Stellen sind typisch
Außenecken, Fensterlaibungen und Bereiche hinter Möbeln sind kälter. Dort schlägt sich Raumfeuchte zuerst nieder.
Erst Ursache, dann Sanierung
Wer nur die Oberfläche reinigt oder überstreicht, sieht den Schimmel meist bald wieder.
Gesundheit ernst nehmen
Bei Beschwerden oder empfindlichen Personen im Haushalt sollte zusätzlich ärztlicher Rat eingeholt werden.
Woher die Feuchte kommen kann.
Tauwasser an kalten Oberflächen
Die häufigste Ursache in Wohnungen ist Tauwasser. Raumluft enthält Feuchte aus Kochen, Duschen, Wäschetrocknen, Pflanzen und Atmung. Trifft sie auf eine kalte Oberfläche, steigt die Luftfeuchte direkt an der Wand stark an. Ab etwa 80 % relativer Luftfeuchte an der Oberfläche über mehrere Tage können Schimmelpilze wachsen. Ob eine Stelle zu kalt ist, hängt vom Wärmeschutz der Wand, von Wärmebrücken und von der Raumtemperatur ab. Die DIN 4108-2 beschreibt mit dem Temperaturfaktor fRsi von mindestens 0,70 den Mindestwärmeschutz, der Schimmel bei üblicher Nutzung vermeiden soll.
Eindringende Feuchte und Leckagen
Schlagregen durch schadhafte Fugen oder Putz, undichte Fensteranschlüsse, Leckagen an Leitungen, Rohrbrüche in der Nachbarwohnung oder aufsteigende Feuchte im Erdgeschoss bringen Wasser von außen in die Bauteile. Das Schadensbild ist oft örtlich begrenzt und tritt unabhängig vom Lüftungsverhalten auf.
Neubaufeuchte und Sanierungsfolgen
In Neubauten und nach Sanierungen enthalten Estrich, Putz und Beton noch viel Wasser, das über Monate abgegeben wird. Nach einem Fenstertausch fehlt dagegen oft der frühere Luftwechsel über undichte Fugen. In beiden Fällen ist ein angepasstes Lüften entscheidend, beim Fenstertausch in der Regel auch ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6.
Wie die Ursache nachgewiesen wird.
Eine belastbare Ursachenklärung verbindet mehrere Messungen. Die Wärmebildkamera zeigt kalte Bereiche und Wärmebrücken. Oberflächentemperatur und Raumklima zeigen, ob an der betroffenen Stelle Tauwasser entstehen kann. Datenlogger, die über zwei bis vier Wochen Temperatur und Luftfeuchte aufzeichnen, machen das tatsächliche Heiz- und Lüftungsverhalten sichtbar. Materialfeuchtemessungen und, wo nötig, Bohrmehlproben klären, ob Feuchte aus dem Bauteil selbst kommt.
Ob zusätzlich Material- oder Luftproben im Labor untersucht werden, hängt von der Fragestellung ab, etwa bei verdecktem Befall, bei gesundheitlichen Beschwerden oder in Streitfällen. Maßgebliche fachliche Grundlage ist der Schimmelleitfaden des Umweltbundesamts.
Richtig sanieren statt überstreichen.
Eine nachhaltige Sanierung beginnt mit der Beseitigung der Ursache: Wärmebrücke entschärfen, Leckage beheben, Abdichtung herstellen oder Lüftung verbessern. Erst danach wird der Befall entfernt. Befallene Materialien wie Tapeten, Putz oder Dämmstoffe werden bei tieferem Befall in der Regel ausgebaut, Oberflächen gereinigt und anschließend getrocknet.
Der Leitfaden des Umweltbundesamts unterscheidet nach Ausmaß des Befalls. Kleine, oberflächliche Flächen können Bewohner unter Umständen selbst entfernen. Größere oder tiefer gehende Schäden gehören in die Hände einer Fachfirma mit entsprechenden Schutzmaßnahmen. Biozide und Schimmelsprays ersetzen keine Sanierung und sind in Innenräumen meist entbehrlich.
Nach der Sanierung kann eine Erfolgskontrolle sinnvoll sein, besonders wenn Kinder, Schwangere, Ältere oder immungeschwächte Menschen im Haushalt leben.
So klären wir den Schimmel.
Das Schimmelgutachten kostet ab 499 € inkl. MwSt. Michael Steinbach ist TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger für Schimmel und Feuchtigkeit.
Wer für den Schimmel einstehen muss.
In Mietwohnungen kann Schimmel einen Mangel der Mietsache darstellen, der die Miete kraft Gesetzes mindert (§ 536 BGB). Der Mieter muss den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Im Streit gilt vereinfacht: Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass die Ursache nicht aus dem Bauzustand stammt. Gelingt ihm das, muss der Mieter nachweisen, dass er die Schimmelbildung nicht durch sein Wohnverhalten verursacht hat.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wärmebrücken in Altbauten keinen Mangel begründen, wenn das Gebäude den zur Bauzeit geltenden Bauvorschriften und technischen Normen entspricht; dem Mieter ist dann ein übliches Heiz- und Lüftungsverhalten zumutbar (BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 271/17). Was im Einzelfall noch zumutbar ist, hängt von den konkreten Umständen ab und lässt sich ohne Messung kaum beurteilen.
Bei Eigentumswohnungen betrifft eine bauliche Ursache an Außenwand, Fenster oder Dach in der Regel das Gemeinschaftseigentum; zuständig ist dann die Eigentümergemeinschaft. Beim Kauf gilt der übliche Haftungsausschluss nicht für arglistig verschwiegene Schimmelschäden (§ 444 BGB). Ein Gutachten zur Ursache ist in all diesen Fällen die sachliche Grundlage für die weitere Klärung.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Schimmelgutachten anfragen.
Nennen Sie die Postleitzahl der Immobilie und wählen Sie, worum es geht. Michael Steinbach meldet sich persönlich mit Pauschale und Terminvorschlag.
- Persönliche Rückmeldung von Michael Steinbach
- Verbindliche Pauschale vor der Beauftragung
- Unabhängig, ohne Provision oder Verkaufsinteresse
Lieber direkt sprechen? 040 228972049
Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
Dora Goerke · Google-Bewertung„Wir hatten in unserer Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht und haben Herrn Steinbach mit einer Begutachtung beauftragt. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zu Schimmel in der Wohnung
Ist Schimmel immer ein Lüftungsfehler?
Nein. Häufig wirken bauliche Ursachen wie Wärmebrücken, undichte Anschlüsse oder Leckagen und das Nutzungsverhalten zusammen. Welcher Anteil überwiegt, lässt sich nur durch Messung klären.
Darf ich wegen Schimmel die Miete mindern?
Ist der Schimmel auf einen Mangel der Wohnung zurückzuführen, mindert sich die Miete kraft Gesetzes. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab. Vorher sollte der Mangel angezeigt und die Ursache geklärt werden. Dieser Hinweis ist eine fachliche Einschätzung und ersetzt keine anwaltliche Beratung.
Kann ich kleine Schimmelflecken selbst entfernen?
Kleine, oberflächliche Flecken auf glatten Flächen können nach dem Leitfaden des Umweltbundesamts unter Umständen selbst entfernt werden. Wichtig ist, gleichzeitig die Ursache zu beheben. Bei größeren Flächen oder empfindlichen Personen im Haushalt sollte eine Fachfirma beauftragt werden.
Wie lange dauert eine Ursachenmessung?
Die Untersuchung vor Ort dauert meist einige Stunden. Werden Datenlogger eingesetzt, laufen diese in der Regel zwei bis vier Wochen, um das Raumklima über einen repräsentativen Zeitraum zu erfassen.
Was kostet ein Schimmelgutachten?
Das Schimmelgutachten kostet ab 499 € inkl. MwSt. Die verbindliche Pauschale für Ihr Objekt erhalten Sie vor der Beauftragung.
Passende Leistungen und Seiten.
- §§ 444, 536, 536c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
- BGH, Urteil vom 05.12.2018, VIII ZR 271/17 (Wärmebrücken, Schimmelgefahr im Altbau)
- DIN 4108-2 Mindestanforderungen an den Wärmeschutz
- DIN 1946-6 Lüftung von Wohnungen
- Umweltbundesamt: Leitfaden zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden (2017)
Schimmel entdeckt? Rufen Sie an.
Nennen Sie Objekt und Anliegen. Michael Steinbach meldet sich persönlich und nennt Ihnen die passende Leistung mit Pauschale und Terminvorschlag.
Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.