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Verkehrswertgutachten oder Wertermittlung? Welche Bewertung Sie wirklich brauchen
Nicht jede Bewertung muss ein umfangreiches Gutachten sein. Entscheidend ist, wofür der Wert gebraucht wird und wer ihn anerkennen soll. Wer das vorher klärt, spart Zeit und Geld und erhält eine Bewertung, die ihren Zweck erfüllt.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger für Schimmel und Feuchtigkeit sowie Bauwerksdiagnostik. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDie Entscheidung in vier Fragen.
Wer soll den Wert anerkennen?
Für eigene Entscheidungen genügt meist eine Wertermittlung. Sollen Finanzamt, Gericht oder Miterben den Wert akzeptieren, braucht es ein ausführliches Gutachten.
Gibt es Streit?
Wo Interessen auseinandergehen, etwa bei Erbe oder Scheidung, muss die Herleitung jedem Einwand standhalten.
Welcher Stichtag gilt?
Erbfall, Schenkung oder Zustellung des Scheidungsantrags legen den Bewertungsstichtag fest, nicht der Tag der Besichtigung.
Welche Anforderungen stellt die Stelle?
Finanzämter verlangen für den Nachweis eines niedrigeren Werts bestimmte Qualifikationen des Gutachters. Das sollte vorher geklärt sein.
Was beide Bewertungen unterscheidet.
Der Verkehrswert
Beide Bewertungen zielen auf denselben Wert: den Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch. Er ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Grundlage der Ermittlung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Wertermittlung
Die Wertermittlung ist eine fundierte, aber kompaktere Bewertung. Sie beruht auf Besichtigung, Bodenrichtwert, Marktdaten und Objektzustand und ist für Entscheidungen gedacht, die Sie selbst treffen: Kaufpreisprüfung, Verkaufsplanung, Vermögensübersicht oder Finanzierungsgespräche. Sie ist schneller und günstiger, aber nicht darauf angelegt, einer gerichtlichen oder behördlichen Prüfung in allen Einzelheiten standzuhalten.
Verkehrswertgutachten
Das Verkehrswertgutachten leitet den Wert vollständig und nachvollziehbar her: Beschreibung von Grundstück und Gebäude, rechtliche Gegebenheiten, Auswahl und Begründung des Verfahrens, alle Ansätze mit Quellen, Marktanpassung und Plausibilisierung. Es ist so aufgebaut, dass Dritte jeden Schritt prüfen können.
Welche Bewertung zu welchem Anlass passt.
Meist genügt eine Wertermittlung
- Prüfung eines Angebotspreises vor dem Kauf
- Planung eines Verkaufs und Festlegung des Angebotspreises
- Vermögensplanung, Vorbereitung einer Schenkung oder Übertragung in der Familie ohne Streit
- Gespräche mit Bank oder Steuerberatung zur ersten Orientierung
Meist ist ein Verkehrswertgutachten nötig
- Erbauseinandersetzung unter Miterben oder Berechnung eines Pflichtteils
- Zugewinnausgleich bei Scheidung
- Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt bei Erbschaft- oder Schenkungsteuer
- Auseinandersetzungen, in denen ein Gericht oder eine Gegenpartei den Wert prüfen wird
- Übertragungen zwischen Gesellschaft und Gesellschaftern
Im Zweifel lohnt ein kurzes Vorgespräch. Häufig zeigt sich dabei, dass zunächst eine Wertermittlung reicht und ein Gutachten erst nötig wird, wenn tatsächlich ein Streit oder eine behördliche Prüfung ansteht.
Wie der Wert ermittelt wird.
Die ImmoWertV kennt drei Verfahren. Welches im Vordergrund steht, hängt von der Art der Immobilie und den verfügbaren Marktdaten ab.
- Vergleichswertverfahren: für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke, wenn genügend Kaufpreise vergleichbarer Objekte vorliegen, etwa aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.
- Ertragswertverfahren: für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag den Wert bestimmt.
- Sachwertverfahren: für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen Bodenwert und Gebäudesachwert mit einem Marktanpassungsfaktor zusammengeführt werden.
In allen Verfahren spielen der bauliche Zustand und die Restnutzungsdauer eine große Rolle. Instandhaltungsrückstau, Schäden und Modernisierungen müssen sachgerecht berücksichtigt werden. Hier hilft die bautechnische Erfahrung aus Hauskaufberatung und Schadensbegutachtung.
So entsteht Ihre Bewertung.
Wertermittlung ab 999 €, Verkehrswertgutachten ab 1.650 €, jeweils inkl. MwSt. Die verbindliche Pauschale erhalten Sie vor der Beauftragung.
Was rechtlich und steuerlich zu beachten ist.
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer setzt das Finanzamt den Grundbesitzwert zunächst nach typisierenden Verfahren fest. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, kann der Steuerpflichtige den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG). Dafür sieht das Gesetz ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken vor. Die Finanzverwaltung erkennt dafür insbesondere öffentlich bestellte und vereidigte sowie nach DIN EN ISO/IEC 17024 für die Grundstückswertermittlung zertifizierte Sachverständige an. Alternativ kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen. Klären Sie vor der Beauftragung mit Ihrer Steuerberatung, welche Anforderungen in Ihrem Fall gelten.
Im Pflichtteilsrecht ist der Wert des Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls maßgeblich (§ 2311 BGB), beim Zugewinnausgleich das Anfangs- und Endvermögen zu den gesetzlichen Stichtagen (§§ 1374, 1376 BGB). In gerichtlichen Verfahren bestellt das Gericht in der Regel einen eigenen Sachverständigen. Ein privat beauftragtes Gutachten hat dort die Bedeutung eines qualifizierten Parteivortrags und kann helfen, die eigene Position zu begründen und Fehler eines Gerichtsgutachtens aufzuzeigen.
Diese Hinweise sind keine Steuerberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
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Nennen Sie die Postleitzahl der Immobilie und wählen Sie, worum es geht. Michael Steinbach meldet sich persönlich mit Pauschale und Terminvorschlag.
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Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
Dora Goerke · Google-Bewertung„Wir hatten in unserer Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht und haben Herrn Steinbach mit einer Begutachtung beauftragt. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zur Immobilienbewertung
Was ist der Unterschied zwischen Wertermittlung und Verkehrswertgutachten?
Beide ermitteln den Verkehrswert nach § 194 BauGB. Die Wertermittlung ist kompakter und für eigene Entscheidungen gedacht. Das Verkehrswertgutachten leitet den Wert vollständig her und ist für Situationen gedacht, in denen Dritte den Wert prüfen.
Erkennt das Finanzamt jedes Gutachten an?
Nein. Für den Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG stellt die Finanzverwaltung Anforderungen an die Qualifikation des Gutachters und an die Nachvollziehbarkeit des Gutachtens. Das sollte vor der Beauftragung mit der Steuerberatung geklärt werden.
Brauche ich für die Scheidung ein Verkehrswertgutachten?
Wenn sich die Ehepartner über den Wert nicht einig sind, ist ein ausführliches Gutachten sinnvoll. Besteht Einigkeit, kann eine Wertermittlung als gemeinsame Grundlage genügen.
Kann eine Wertermittlung später zum Gutachten erweitert werden?
In vielen Fällen ja, wenn sich der Zweck ändert. Die bereits erhobenen Daten und die Besichtigung fließen dann in das ausführliche Gutachten ein.
Was kosten Wertermittlung und Verkehrswertgutachten?
Die Wertermittlung kostet ab 999 €, das Verkehrswertgutachten ab 1.650 €, jeweils inkl. MwSt. Die verbindliche Pauschale erhalten Sie vor der Beauftragung.
Passende Leistungen und Seiten.
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB)
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021)
- § 198 Bewertungsgesetz (BewG)
- §§ 1374, 1376, 2311 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.