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Grundsteuer im Norden: vier Länder, drei Modelle
Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Regeln erhoben. Im Norden gelten dabei unterschiedliche Modelle: Hamburg und Niedersachsen haben eigene Flächenmodelle, Bremen und Schleswig-Holstein wenden das Bundesmodell an. Ob ein Gutachten helfen kann, hängt davon ab, wo Ihre Immobilie liegt.
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★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDas Wichtigste in Kürze.
Hamburg: Wohnlagemodell
Fläche von Grundstück und Gebäude mit Äquivalenzzahlen, Ermäßigung für normale Wohnlagen.
Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell
Flächen mit Lagefaktor aus dem Bodenrichtwert im Verhältnis zum Gemeindedurchschnitt.
Bremen und SH: Bundesmodell
Wertabhängig nach Bodenrichtwert, Mietniveau und Baujahr. Hier ist ein Wertnachweis möglich.
Fehler sind häufig
Falsche Flächen, Baujahre oder Lageangaben lassen sich korrigieren, unabhängig vom Modell.
Welches Modell wo gilt.
| Land | Modell | Bemessung |
|---|---|---|
| Hamburg | Wohnlagemodell | Flächen von Boden und Gebäude mit Äquivalenzzahlen; Ermäßigung bei normaler Wohnlage nach Hamburger Wohnlagenverzeichnis |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Flächen mit Lagefaktor, abgeleitet aus dem Bodenrichtwert im Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenwert der Gemeinde |
| Bremen | Bundesmodell | Ertragswert aus Bodenrichtwert, statistischer Nettokaltmiete, Restnutzungsdauer |
| Schleswig-Holstein | Bundesmodell | wie Bremen |
Für die Höhe der Grundsteuer ist neben dem Messbetrag der Hebesatz der Gemeinde entscheidend. Viele Gemeinden in Schleswig-Holstein und Niedersachsen haben ihre Hebesätze zum 1. Januar 2025 angepasst, teils mit differenzierten Sätzen für Wohn- und Nichtwohngrundstücke.
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Kurz anfragenWann ein Gutachten helfen kann.
Bundesmodell (Bremen, Schleswig-Holstein): Der Grundsteuerwert ist ein typisierter Wert. Seit dem Jahressteuergesetz 2024 kann der Eigentümer nachweisen, dass der tatsächliche Wert erheblich niedriger ist. Voraussetzung ist, dass der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mehr als 40 Prozent übersteigt (§ 220 Abs. 2 BewG). Der Nachweis erfolgt in der Regel durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen. Das betrifft vor allem Objekte mit erheblichen Schäden, ungünstigen Grundstückszuschnitten oder Belastungen, die das Modell nicht kennt.
Flächenmodelle (Hamburg, Niedersachsen): Hier spielt der Verkehrswert keine Rolle. Ein Wertgutachten hilft deshalb nicht weiter. Ansatzpunkte sind falsche Flächenangaben, eine falsch zugeordnete Wohnlage in Hamburg oder ein fehlerhafter Lagefaktor in Niedersachsen. In Hamburg sind zudem Ermäßigungen etwa für denkmalgeschützte Gebäude oder geförderten Wohnraum vorgesehen.
Häufige Fehler in der Praxis.
- Wohnfläche mit Kellerräumen oder Dachböden falsch angesetzt
- Nutzfläche von Garagen und Nebengebäuden doppelt erfasst
- Baujahr eines kernsanierten Altbaus statt des ursprünglichen Baujahrs (Bundesmodell)
- falsche Grundstücksfläche bei geteilten Grundstücken oder Wegeparzellen
- in Hamburg falsche Einstufung der Wohnlage
Flächenfehler lassen sich häufig mit einer Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung oder einem Aufmaß belegen. Eine Korrektur ist über eine fehlerbeseitigende Fortschreibung möglich, auch wenn die Einspruchsfrist abgelaufen ist.
Was rechtlich zu beachten ist.
Das Grundsteuerreformgesetz hat das Bundesmodell in §§ 218 ff. BewG eingeführt. Hamburg (Hamburgisches Grundsteuergesetz) und Niedersachsen (Niedersächsisches Grundsteuergesetz) haben von der Öffnungsklausel des Art. 72 Abs. 3 GG Gebrauch gemacht. Bremen und Schleswig-Holstein wenden das Bundesmodell an.
Im Bundesmodell ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 220 Abs. 2 BewG möglich, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mehr als 40 Prozent übersteigt. Fehlerhafte Feststellungen können nach § 222 BewG durch Fortschreibung korrigiert werden. Fristen und Verfahren sollten mit der Steuerberatung abgestimmt werden.
Diese Hinweise sind keine Steuerberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist.
In Bremen und Schleswig-Holstein kann ein Verkehrswertgutachten in Einzelfällen einen erheblich niedrigeren Wert belegen. In Hamburg und Niedersachsen hilft eher eine genaue Flächenermittlung. Wir sagen Ihnen im Vorgespräch offen, ob sich ein Auftrag lohnt.
Preise jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung. Mehr dazu unter Was kostet ein Gutachter?
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Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
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Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
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Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zur Grundsteuer
Hilft ein Gutachten gegen die Grundsteuer in Hamburg?
Ein Wertgutachten nicht, weil das Hamburger Modell wertunabhängig ist. Fehlerhafte Flächen oder Wohnlagen lassen sich aber korrigieren.
Wann lohnt sich ein Gutachten in Bremen oder Schleswig-Holstein?
Wenn der Grundsteuerwert den tatsächlichen Wert um mehr als 40 Prozent übersteigt, etwa bei stark sanierungsbedürftigen Gebäuden oder belasteten Grundstücken.
Kann ich den Bescheid noch ändern lassen, wenn die Einspruchsfrist abgelaufen ist?
Fehler können über eine fehlerbeseitigende Fortschreibung korrigiert werden. Das Finanzamt prüft auf Antrag.
Wer legt den Hebesatz fest?
Die Gemeinde. Er bestimmt zusammen mit dem Messbetrag die tatsächliche Grundsteuer.
Was kostet eine Einschätzung?
Eine kurze telefonische Ersteinschätzung ist kostenlos. Für ein Gutachten nennen wir vorab einen Festpreis.
Passende Leistungen und Seiten.
- §§ 218 bis 266 BewG, insbesondere §§ 220, 222
- Hamburgisches Grundsteuergesetz (HmbGrStG)
- Niedersächsisches Grundsteuergesetz (NGrStG)
- Jahressteuergesetz 2024
- Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.