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Immobilienmarkt Hamburg 2026: Zahlen, Trends und Einordnung
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg hat am 29. April 2026 seinen Immobilienmarktbericht für das Jahr 2025 veröffentlicht. Die wichtigsten Zahlen und was sie aus Sicht eines Sachverständigen für Käufer, Verkäufer und Eigentümer bedeuten.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger für Schimmel und Feuchtigkeit sowie Bauwerksdiagnostik. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDie wichtigsten Zahlen auf einen Blick.
10.100 Kauffälle
Die Zahl der Transaktionen stieg 2025 gegenüber dem Vorjahr um 11 %, der Geldumsatz um 5 % auf rund 9 Mrd. Euro.
565.000 € Median
Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten im Median 565.000 Euro, ein leichtes Plus von 1 %. Der Mittelwert sank um 6 %.
8.400 €/m² Neubau
So viel kostete eine neu gebaute Eigentumswohnung in mittlerer Lage mit Fahrstuhl und Einbauküche. Der Durchschnittspreis aller Wohnungen stieg um 1 %.
Bodenrichtwerte −5 %
Die Bodenrichtwerte für Einfamilienhaus-Bauplätze sanken zum 1. Januar 2026 im Mittel um 5 %, für Geschosswohnungsbau um 4 %.
Der Markt 2025 in Zahlen.
Der Hamburger Immobilienmarkt hat 2025 an Umsatz zugelegt, die Preise blieben weitgehend stabil. Die wichtigsten Kennzahlen aus der amtlichen Veröffentlichung:
- Kauffälle: rund 10.100, ein Plus von 11 % gegenüber 2024
- Geldumsatz: rund 9 Mrd. Euro, ein Plus von 5 %
- Anteile an den Verkäufen: 58 % Eigentumswohnungen und Teileigentum, 34 % bebaute Grundstücke, 6 % unbebaute Bauflächen
- Ein- und Zweifamilienhäuser: 5 % mehr Verkäufe, Median 565.000 Euro (+1 %), arithmetischer Mittelwert −6 %
- Eigentumswohnungen: 14 % mehr Verkäufe, Durchschnittspreis je m² Wohnfläche +1 %; Neubau in mittlerer Lage rund 8.400 €/m²; Verkäufe von Neubauwohnungen +11 %
- Mehrfamilienhäuser: 27 % mehr Verkäufe, rund 3.300 €/m² Wohnfläche (+14 %, beeinflusst durch viele Verkäufe in bevorzugter Lage), im Mittel das 22,1-Fache der Jahresnettokaltmiete
- Bodenrichtwerte zum 01.01.2026: Einfamilienhaus-Bauplätze −5 %, Geschosswohnungsbau −4 %
- Büro- und Geschäftshäuser: im Schnitt das 18,1-Fache der Jahresnettokaltmiete
Was die Zahlen bedeuten.
Nach der Preiskorrektur, die mit dem Zinsanstieg ab 2022 einsetzte, zeigt der Hamburger Markt 2025 vor allem eines: mehr Bewegung bei weitgehend stabilen Preisen. Käufer und Verkäufer finden wieder häufiger zusammen, ohne dass die Preise deutlich anziehen.
Bemerkenswert ist der Unterschied zwischen Median und Mittelwert bei den Häusern. Der Median ist leicht gestiegen, der Mittelwert gesunken. Das deutet darauf hin, dass 2025 weniger sehr teure Objekte verkauft wurden, nicht dass typische Häuser billiger geworden sind. Für die Einschätzung eines konkreten Hauses ist der Median die verlässlichere Orientierung.
Dass die Bodenrichtwerte sinken, während die Hauspreise stabil bleiben, verschiebt das Gewicht hin zum Gebäude. Zustand, energetische Qualität und Sanierungsbedarf entscheiden damit stärker über den Preis. Aus der Praxis der Begutachtungen zeigt sich, dass Objekte mit erkennbarem Sanierungsstau deutlich kritischer verhandelt werden als modernisierte Häuser in vergleichbarer Lage.
Für Käufer, Verkäufer und Eigentümer.
Für Käufer bedeutet der stabile Markt mehr Zeit für eine sorgfältige Prüfung. Eine Hauskaufberatung vor dem Notartermin zeigt, welche Kosten nach dem Kauf auf Sie zukommen, und liefert eine sachliche Grundlage für die Preisverhandlung. Wie typische Hamburger Bauweisen zu beurteilen sind, beschreibt der Ratgeber zu Rotklinker-Bauten.
Für Verkäufer ist ein realistischer Angebotspreis entscheidend. Überhöhte Preise führen in einem Markt ohne Preisdruck nach oben zu langen Vermarktungszeiten. Eine Wertermittlung bezieht Lage, Zustand und aktuelle Marktdaten ein.
Für Eigentümer im Erbfall, bei Scheidung oder Übertragung ist ein nachvollziehbarer Verkehrswert die Grundlage jeder Einigung. Die aktuellen Bodenrichtwerte sind über BORIS.HH abrufbar.
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Datengrundlage und Hinweise.
Die Zahlen stammen aus der amtlichen Veröffentlichung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg. Grundlage ist die Kaufpreissammlung, in die jeder beurkundete Grundstückskaufvertrag eingeht (§ 195 BauGB). Anders als Angebotspreise aus Immobilienportalen bilden diese Daten tatsächlich gezahlte Preise ab.
Die Werte beschreiben den Markt in generalisierter Form. Sie beziehen sich auf durchschnittliche Eigenschaften der ausgewerteten Kauffälle und lassen sich nicht ohne Weiteres auf eine einzelne Immobilie übertragen. Zustand, Lage, Baujahr, Modernisierungen und rechtliche Besonderheiten können den Wert im Einzelfall erheblich verschieben. Einordnung und Bewertung in diesem Beitrag sind eine fachliche Einschätzung des Sachverständigen.
Für steuerliche Zwecke, etwa den Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG, gelten besondere Anforderungen an Gutachten und Gutachter. Klären Sie diese bitte vorab mit Ihrer Steuerberatung.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
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Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
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Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
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Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zum Immobilienmarkt Hamburg
Sind die Immobilienpreise in Hamburg 2025 gefallen?
Nach dem amtlichen Marktbericht waren die Preise insgesamt stabil. Der Median für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg um 1 %, der Durchschnittspreis je Quadratmeter bei Eigentumswohnungen ebenfalls um 1 %. Gesunken sind die Bodenrichtwerte für Bauplätze.
Was kostet ein Einfamilienhaus in Hamburg?
Der Median für Ein- und Zweifamilienhäuser einschließlich Grundstück lag 2025 bei 565.000 Euro. Je nach Stadtteil, Größe und Zustand liegen die Preise jedoch weit darüber oder darunter.
Was kostet eine Neubauwohnung in Hamburg?
Für eine neu gebaute Wohnung in mittlerer Lage mit Fahrstuhl und Einbauküche wurden 2025 rund 8.400 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt.
Kann ich den Wert meiner Immobilie aus dem Marktbericht ablesen?
Nur grob. Der Marktbericht beschreibt Durchschnittswerte. Für einen belastbaren Wert müssen Lage, Zustand, Ausstattung und Besonderheiten des konkreten Objekts bewertet werden.
Passende Leistungen und Seiten.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg: Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 (Berichtsjahr 2025)
- Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg: Pressemitteilung „Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 ab sofort verfügbar“ vom 29.04.2026
- BORIS.HH, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026
- §§ 195, 196 Baugesetzbuch (BauGB)
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.