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Hauskauf-Checkliste für Norddeutschland: Lage, Unterlagen, Kosten und Ablauf
Ein Hauskauf in Hamburg, Bremen oder Schleswig-Holstein bringt eigene Fragen mit sich: Hochwasser und Grundwasser, Marschböden, Klinkerfassaden, Erhaltungsgebiete. Diese Checkliste führt Schritt für Schritt von der ersten Recherche bis zum Notartermin.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger für Schimmel und Feuchtigkeit sowie Bauwerksdiagnostik. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDie Checkliste in vier Schritten.
1. Lage prüfen
Hochwasser- und Grundwasserlage, Baugrund, Bebauungsplan, Erhaltungs- oder Denkmalschutz und Altlasten klären, bevor Sie sich verlieben.
2. Gebäude prüfen
Bei der Besichtigung systematisch von unten nach oben vorgehen: Keller, Fassade, Fenster, Decken, Dach, Haustechnik.
3. Unterlagen prüfen
Bauakte, Energieausweis, Modernisierungsnachweise und bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft anfordern.
4. Kosten und Vertrag
Kaufnebenkosten, Sanierungsbedarf und Vertragsentwurf vor dem Notartermin in Ruhe durchgehen.
Die Lage prüfen, bevor Sie besichtigen.
Im Norden entscheidet die Lage stärker über bauliche Risiken als anderswo. Viele dieser Fragen lassen sich mit frei zugänglichen Karten der Länder schon vom Schreibtisch aus klären.
- Hochwasser und Sturmflut: Liegt das Grundstück in einem Überschwemmungs- oder Risikogebiet an Elbe, Weser, Alster oder Küste? Die Hochwassergefahren- und Risikokarten der Länder geben Auskunft.
- Grundwasser und Baugrund: In Marsch- und Moorgebieten steht das Grundwasser hoch und der Boden ist setzungsempfindlich. Das betrifft Keller, Gründung und spätere Anbauten.
- Planungsrecht: Bebauungsplan, Baulasten und mögliche Anbau- oder Aufstockungsrechte klärt das Bauamt beziehungsweise in Hamburg das Bezirksamt.
- Erhaltung und Denkmalschutz: Erhaltungsverordnungen und Denkmalschutz schränken Fassaden-, Fenster- und Dachänderungen ein und können die Umwandlung in Wohnungseigentum genehmigungspflichtig machen.
- Altlasten: Frühere gewerbliche Nutzung, Auffüllungen mit Trümmerschutt oder Hafenflächen lassen sich über das Altlastenkataster der Umweltbehörde prüfen.
Bei der Besichtigung systematisch vorgehen.
Nehmen Sie sich Zeit, eine Taschenlampe und am besten eine zweite Person mit. Gehen Sie das Haus von unten nach oben durch und fotografieren Sie Auffälligkeiten. Diese Punkte sollten Sie mindestens ansehen:
Keller und Sockel
- Feuchte Stellen, Salzausblühungen, abplatzender Putz, muffiger Geruch
- frisch gestrichene Wände in einem sonst alten Keller
- Zustand von Abwasserleitungen, Rückstausicherung und Heizungsraum
Fassade, Fenster und Balkone
- Risse, ausgewaschene Fugen, Abplatzungen am Klinker oder Putz
- Alter und Zustand der Fenster, Schimmel an Laibungen
- Rostfahnen und Abplatzungen an der Unterseite von Balkonplatten
Innenräume und Decken
- Risse an Wänden und Decken, schiefe Türen, durchhängende Böden
- Schimmel an Außenecken, hinter Schränken und in Bädern
- nachträgliche Wanddurchbrüche und Umbauten
Dach und Dachgeschoss
- Alter der Eindeckung, verschobene oder fehlende Ziegel, Moos
- Wasserflecken an Dachschrägen, Zustand der Dämmung im Dachboden
- Anschlüsse an Schornstein, Gauben und Nachbarhäuser
Haustechnik
- Alter und Art der Heizung, letzte Wartung, Schornsteinfegerprotokoll
- Sicherungskasten, Steckdosen ohne Schutzkontakt, alte Stoffkabel
- Material der Wasserleitungen, besonders Blei oder verzinkter Stahl
Eine Besichtigung durch Laien ersetzt keine fachliche Prüfung, sie hilft aber, Fragen zu sammeln und unpassende Objekte früh auszusortieren. Wie sich typische Bauweisen im Norden unterscheiden, beschreiben die Ratgeber zum Bremer Haus und zu Hamburger Klinkerbauten.
Diese Unterlagen gehören auf den Tisch.
Für jedes Haus
- Grundbuchauszug mit Abteilung II (Rechte und Lasten) und III (Grundpfandrechte)
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Bauakte mit Genehmigungen, besonders für Anbauten, Dachausbau und Nutzungsänderungen
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen, Rechnungen, Gewährleistungen und Wartungsprotokolle
- Flurkarte und Wohnflächenberechnung
Zusätzlich bei Eigentumswohnungen
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und Beschlusssammlung
- Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und Höhe der Erhaltungsrücklage
- Informationen zu geplanten Sanierungen und Sonderumlagen
Kaufnebenkosten und Sanierungsbudget.
Zum Kaufpreis kommen im Norden je nach Bundesland erhebliche Nebenkosten hinzu. Die Grunderwerbsteuer beträgt derzeit:
- Hamburg: 5,5 %
- Bremen: 5,5 % (seit 1. Juli 2025)
- Schleswig-Holstein: 6,5 %
- Niedersachsen: 5,0 %
- Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
Für Notar und Grundbuch werden häufig rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises angesetzt. Wird ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung über einen Makler gekauft, der für beide Seiten tätig ist, wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (§ 656c BGB).
Ebenso wichtig ist ein realistisches Budget für Instandsetzung und Modernisierung. Bei älteren Häusern im Norden sind Feuchte im Keller, Dach, Fenster, Leitungen und Heizung die häufigsten Kostentreiber. Eine Hauskaufberatung vor dem Kauf zeigt, welche Maßnahmen dringend sind und welche warten können.
Vom Angebot bis zur Übergabe.
Mit einer Hauskaufberatung ab 799 € inkl. MwSt. erhalten Sie vor der Unterschrift eine fachliche Einschätzung des Gebäudes.
Planen Sie die Begutachtung so, dass das Ergebnis vor dem Notartermin vorliegt.
Was beim Kaufvertrag wichtig ist.
Gebrauchte Immobilien werden fast immer unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft. Der Ausschluss gilt nicht für arglistig verschwiegene Mängel oder garantierte Eigenschaften (§ 444 BGB). Mängel, die der Käufer bei Vertragsschluss kennt, kann er später grundsätzlich nicht mehr geltend machen (§ 442 BGB). Was vor dem Kauf festgestellt wird, sollte deshalb in den Kaufpreis oder als Vereinbarung in den Vertrag einfließen.
Der Notar soll Verbrauchern den beabsichtigten Text des Kaufvertrags in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Sinnvolle Regelungen sind etwa eine Beschaffenheitsvereinbarung zu wichtigen Merkmalen, die Pflicht des Verkäufers zur Beseitigung bestimmter Mängel vor Übergabe oder ein Kaufpreiseinbehalt.
Für Eigentumswohnungen gilt zusätzlich: Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, auch über Sanierungen und Sonderumlagen, binden den Käufer. Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergierecht, das 2026 durch das Gebäudemodernisierungsgesetz geändert wurde, sollten anhand der aktuellen Fassung geprüft werden.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Hauskaufberatung anfragen.
Nennen Sie die Postleitzahl der Immobilie und wählen Sie, worum es geht. Michael Steinbach meldet sich persönlich mit Pauschale und Terminvorschlag.
- Persönliche Rückmeldung von Michael Steinbach
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Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
Dora Goerke · Google-Bewertung„Wir hatten in unserer Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht und haben Herrn Steinbach mit einer Begutachtung beauftragt. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zum Hauskauf im Norden
Wann sollte ich einen Gutachter einschalten?
Am besten nach der ersten Besichtigung und vor der Unterschrift beim Notar, wenn ernsthaftes Interesse besteht. Dann fließt das Ergebnis noch in Preisverhandlung und Vertrag ein.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hamburg und Bremen?
In Hamburg und Bremen beträgt sie derzeit jeweils 5,5 % des Kaufpreises, in Schleswig-Holstein 6,5 %, in Niedersachsen 5,0 % und in Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %.
Wie finde ich heraus, ob ein Haus in einem Hochwassergebiet liegt?
Die Länder veröffentlichen Hochwassergefahren- und Risikokarten im Internet. Dort lässt sich für jede Adresse prüfen, ob sie in einem Überschwemmungs- oder Risikogebiet liegt.
Welche Unterlagen sind bei einer Eigentumswohnung besonders wichtig?
Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Sie zeigen, welche Kosten auf die Gemeinschaft zukommen.
Was kostet eine Hauskaufberatung?
Die Hauskaufberatung kostet ab 799 € inkl. MwSt. Die verbindliche Pauschale für Ihr Objekt erhalten Sie vor der Beauftragung.
Passende Leistungen und Seiten.
- §§ 442, 444, 656c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
- § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz (BeurkG)
- Grunderwerbsteuersätze der Länder; Bremen: Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuersatzes, Brem.GBl. 2025 Nr. 9, gültig ab 01.07.2025
- § 17 Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2023)
- Gebäudemodernisierungsgesetz, in Kraft seit 29.07.2026
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.