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Immobilienmarkt Kiel 2026: Zahlen, Trends und Einordnung
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Kiel hat am 30. Juli 2026 seinen Immobilienmarktbericht 2026 für das Berichtsjahr 2025 veröffentlicht. Die wichtigsten Zahlen und was sie für Käufer, Verkäufer und Eigentümer bedeuten.
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★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDie wichtigsten Zahlen auf einen Blick.
2.019 Kaufverträge
Rund 10 % mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg auf rund 815,5 Mio. Euro, getrieben auch durch wenige große Gewerbeverkäufe.
357.000 € pro Haus
Durchschnittliches Transaktionsvolumen bei Ein- und Zweifamilienhäusern (2024: 346.000 Euro). Der Preisindex stieg um rund 7 %.
+3 % Bestandswohnung
Weiterverkaufte Eigentumswohnungen wurden je Quadratmeter rund 3 % teurer gehandelt, bei 818 Verkäufen.
Bodenrichtwerte stabil
Der Index der Bodenrichtwerte für Ein- und Mehrfamilienhausgrundstücke liegt seit 2020 auf unverändertem Niveau.
Der Markt 2025 in Zahlen.
Kiel verzeichnet 2025 in allen Teilmärkten mehr Verkäufe und höhere Durchschnittspreise. Die wichtigsten Kennzahlen:
- Kaufverträge: 2.019 (Vorjahr 1.839), rund +10 %
- Geldumsatz: rund 815,5 Mio. Euro (Vorjahr 644,4 Mio. Euro); der Anstieg bei unbebauten Grundstücken beruht auf wenigen großen gewerblichen Transaktionen
- Eigentumswohnungen und Teileigentum: 1.136 Kauffälle, 319,5 Mio. Euro Umsatz (rund +35 %)
- Weiterverkauf von Wohnungen: 818 Kauffälle, durchschnittlich 69 m² und rund 217.000 Euro, Preis je m² rund +3 %
- Erstverkauf von Neubauwohnungen: 76 Kauffälle, durchschnittlich 78 m² und rund 450.000 Euro
- Ein- und Zweifamilienhäuser: 402 Kaufverträge, durchschnittlich rund 357.000 Euro, Preisindex rund +7 %
- Freistehende Einfamilienhäuser je m² Wohnfläche: Baujahr 1950 bis 1974 rund 3.400 Euro, 1975 bis 1989 rund 3.450 Euro
- Reihenmittelhäuser je m² Wohnfläche: von rund 2.950 bis 3.100 Euro (Baujahre 1919 bis 1989) bis rund 3.800 Euro (2002 bis 2022); Doppel- und Reihenendhäuser bis rund 4.300 Euro
- Mehrfamilienhäuser: stadtweit rund 1.850 €/m² Wohnfläche (Vorjahr 1.750), Nordwest rund 2.050 €, Südost rund 1.600 €; Rohertragsvervielfältiger 19,5 (Nordwest) und 15,9 (Südost)
Was die Zahlen bedeuten.
Der Kieler Markt hat sich 2025 belebt: mehr Verkäufe, höhere Umsätze und in allen Teilmärkten höhere Durchschnittspreise als im Vorjahr. Der Gutachterausschuss weist allerdings darauf hin, dass sich bei Häusern und Wohnungen unterjährig ein leicht fallender Trend bis zum Jahresende zeigte. Von einem neuen Preisschub kann daher keine Rede sein, eher von einer Stabilisierung auf etwas höherem Niveau.
Auffällig sind die Unterschiede innerhalb der Stadt. Mehrfamilienhäuser im Nordwesten erzielen deutlich höhere Quadratmeterpreise und Ertragsfaktoren als im Südosten. Die stadtweiten Durchschnittswerte schließen Toplagen wie Düsternbrook aus und geben deshalb für besonders gefragte Lagen nur eine untere Orientierung.
Für ältere Häuser aus den 1950er bis 1980er Jahren, die in Kiel einen großen Teil des Bestands ausmachen, gilt: Der Zustand von Dach, Fenstern, Heizung und Dämmung bestimmt, wo ein Objekt innerhalb der Spannen liegt.
Für Käufer, Verkäufer und Eigentümer.
Für Käufer lohnt bei Bestandshäusern aus der Nachkriegszeit eine Hauskaufberatung in Kiel, um Sanierungsbedarf und Kosten vor dem Kauf zu kennen.
Für Verkäufer sind die steigenden Verkaufszahlen ein gutes Signal. Ein Angebotspreis, der Zustand und Lage ehrlich abbildet, bleibt dennoch entscheidend. Eine Wertermittlung in Kiel schafft dafür die Grundlage.
Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern zeigen die unterschiedlichen Ertragsfaktoren, wie stark der Wert von der Lage innerhalb der Stadt abhängt.
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Datengrundlage und Hinweise.
Die Zahlen stammen aus der amtlichen Veröffentlichung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Kiel. Grundlage ist die Kaufpreissammlung, in die jeder beurkundete Grundstückskaufvertrag eingeht (§ 195 BauGB). Anders als Angebotspreise aus Immobilienportalen bilden diese Daten tatsächlich gezahlte Preise ab.
Die Werte beschreiben den Markt in generalisierter Form. Sie beziehen sich auf durchschnittliche Eigenschaften der ausgewerteten Kauffälle und lassen sich nicht ohne Weiteres auf eine einzelne Immobilie übertragen. Zustand, Lage, Baujahr, Modernisierungen und rechtliche Besonderheiten können den Wert im Einzelfall erheblich verschieben. Einordnung und Bewertung in diesem Beitrag sind eine fachliche Einschätzung des Sachverständigen.
Für steuerliche Zwecke, etwa den Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG, gelten besondere Anforderungen an Gutachten und Gutachter. Klären Sie diese bitte vorab mit Ihrer Steuerberatung.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
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Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
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Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zum Immobilienmarkt Kiel
Sind die Immobilienpreise in Kiel 2025 gestiegen?
Nach dem amtlichen Marktbericht lagen die Durchschnittspreise in allen Teilmärkten über dem Vorjahr. Unterjährig zeigte sich bis zum Jahresende jedoch ein leicht fallender Trend bei Häusern und Wohnungen.
Was kostet ein Einfamilienhaus in Kiel?
Das durchschnittliche Transaktionsvolumen bei Ein- und Zweifamilienhäusern lag 2025 bei rund 357.000 Euro. Freistehende Häuser der Baujahre 1950 bis 1989 kosteten rund 3.400 bis 3.450 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Was kostet eine gebrauchte Eigentumswohnung in Kiel?
Im Weiterverkauf wurden 2025 im Durchschnitt rund 217.000 Euro für rund 69 Quadratmeter gezahlt. Die Quadratmeterpreise stiegen um rund 3 %.
Kann ich den Wert meiner Immobilie aus dem Marktbericht ablesen?
Nur grob. Der Marktbericht beschreibt Durchschnittswerte ohne Toplagen. Für einen belastbaren Wert müssen Lage, Zustand und Ausstattung des konkreten Objekts bewertet werden.
Passende Leistungen und Seiten.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Kiel: Immobilienmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025), veröffentlicht am 30.07.2026
- §§ 195, 196 Baugesetzbuch (BauGB)
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.