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Haus verkaufen: den realistischen Angebotspreis finden
Der Angebotspreis entscheidet über den Verlauf des Verkaufs. Ist er zu hoch, bleiben Anfragen aus, und das Haus gilt nach einigen Wochen als Ladenhüter. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld. Eine unabhängige Bewertung schafft eine belastbare Grundlage für Verhandlungen.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenDas Wichtigste in Kürze.
Angebot ist nicht gleich Kaufpreis
Angebotspreise in Portalen liegen oft über den tatsächlich gezahlten Preisen. Maßgeblich sind die Kaufpreise des Gutachterausschusses.
Die ersten Wochen zählen
In den ersten Wochen ist die Aufmerksamkeit am größten. Ein falscher Preis verschenkt diesen Vorteil.
Zustand wird genau geprüft
Käufer achten heute stark auf Energieklasse, Heizung und Sanierungsbedarf und lassen oft selbst begutachten.
Unabhängig statt provisionsgetrieben
Eine Bewertung ohne Verkaufsinteresse ist eine solide Basis, auch für Gespräche mit Maklern.
Warum der Angebotspreis so wichtig ist.
Viele Eigentümer starten mit einem hohen Preis, um „Luft zum Verhandeln“ zu haben. Das funktioniert selten. Käufer vergleichen heute sehr genau, und Objekte, die lange online stehen, verlieren an Attraktivität. Am Ende wird oft mehrfach gesenkt und unter dem Preis verkauft, der mit einem realistischen Start erzielbar gewesen wäre.
Ein guter Angebotspreis liegt in der Nähe des Verkehrswerts, mit einem moderaten Verhandlungsspielraum. Wie groß dieser Spielraum ist, hängt von Lage, Objektart und Marktlage ab. In gefragten Hamburger Stadtteilen wie Eppendorf oder Winterhude ist er kleiner als in ländlichen Lagen Dithmarschens oder im Landkreis Cuxhaven.
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Kurz anfragenWelche Marktdaten zählen.
Die verlässlichste Quelle sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Daraus werden Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren und Marktberichte abgeleitet. Für Hamburg veröffentlicht der Gutachterausschuss jährlich den Immobilienmarktbericht, in Bremen und Bremerhaven die jeweiligen Ausschüsse, in Schleswig-Holstein die Gutachterausschüsse der Kreise und in Niedersachsen das LGLN.
Unsere Marktberichte
Die wichtigsten Kennzahlen haben wir in eigenen Marktberichten für Hamburg, Bremen, Kiel, Lübeck und Bremerhaven zusammengefasst.
Online-Bewertungen liefern eine erste Orientierung, kennen aber weder Zustand noch Grundriss, Grundbuch oder Besonderheiten wie ein Erbbaurecht. Für den Angebotspreis sind sie zu ungenau.
Wie der Zustand den Preis beeinflusst.
Käufer kalkulieren Sanierungskosten heute sehr genau, nicht zuletzt wegen der Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes. Ein Haus mit Energieklasse G und alter Ölheizung erzielt deutlich weniger als ein vergleichbares, energetisch modernisiertes Haus.
- Heizung, Dach, Fenster und Dämmung: wichtigster Kostenfaktor für Käufer
- Feuchte Keller: im Norden häufig, schreckt Käufer ab, wenn die Ursache unklar ist
- Elektrik und Leitungen: werden oft unterschätzt, fallen bei Käufergutachten aber auf
- Unterlagen: vollständige Unterlagen schaffen Vertrauen und beschleunigen die Finanzierung
Wer den Zustand vor dem Verkauf kennt, kann Mängel offen kommunizieren, im Preis berücksichtigen und Nachverhandlungen nach dem Käufergutachten vermeiden.
Was rechtlich zu beachten ist.
Der Verkäufer muss ihm bekannte Mängel, die für den Käufer erkennbar von Bedeutung sind und die er nicht ohne Weiteres selbst entdecken kann, offenlegen. Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss greift nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln (§ 444 BGB).
Ein Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben werden; in Immobilienanzeigen sind Pflichtangaben zu machen (§§ 80, 87 GEG). Ein Veräußerungsgewinn kann innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung steuerpflichtig sein (§ 23 EStG), sofern keine Selbstnutzung vorlag.
Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Für den Angebotspreis genügt in den meisten Fällen eine Wertermittlung. Eine Zustandsbegutachtung vor dem Verkauf hilft, Mängel offen zu kommunizieren und spätere Preisverhandlungen zu versachlichen.
Preise jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung. Mehr dazu unter Was kostet ein Gutachter?
Ihren Fall kurz schildern.
Nennen Sie die Postleitzahl der Immobilie und wählen Sie, worum es geht. Michael Steinbach meldet sich persönlich mit Festpreis und Terminvorschlag.
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Was Auftraggeber über Gutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
Dora Goerke · Google-Bewertung„Wir hatten in unserer Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht und haben Herrn Steinbach mit einer Begutachtung beauftragt. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Fragen zum Hausverkauf
Wie finde ich den richtigen Angebotspreis?
Mit einer Bewertung auf Basis von Besichtigung, Bodenrichtwert und Kaufpreisen des Gutachterausschusses, ergänzt um einen moderaten Verhandlungsspielraum.
Sind Online-Bewertungen zuverlässig?
Für eine erste Orientierung ja, für den Angebotspreis nicht. Zustand und Besonderheiten werden nicht erfasst.
Sollte ich vor dem Verkauf renovieren?
Kleinere Arbeiten und eine gute Präsentation lohnen sich. Große Sanierungen bringen selten mehr, als sie kosten.
Lohnt sich ein Gutachten über den Zustand?
Ja, wenn das Haus älter ist oder Feuchtigkeit ein Thema ist. Sie vermeiden Überraschungen bei der Käuferbegutachtung.
Was kostet eine Wertermittlung?
Ab 999 € inkl. MwSt. Den Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung.
Passende Leistungen und Seiten.
- § 194 BauGB, ImmoWertV 2021
- § 444 BGB
- §§ 80, 87 GEG
- § 23 EStG
- Immobilienmarktberichte der Gutachterausschüsse Hamburg, Bremen, Schleswig-Holstein, Niedersachsen
Stand: Oktober 2026. Alle Angaben nach bestem Wissen geprüft. Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern.
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.