Restnutzungsdauergutachten in Bremen: Höhere Abschreibung sachlich begründen
Ältere Gebäude halten oft nicht mehr so lange, wie die Steuer unterstellt.
Für vermietete Gebäude setzt das Steuerrecht eine typisierte Nutzungsdauer an. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere Abschreibung in Betracht kommen. Ich ermittle die Restnutzungsdauer auf Grundlage einer Besichtigung und dokumentiere sie nachvollziehbar.
- Besichtigung und Bewertung der einzelnen Gewerke
- Modernisierungsgrad nach Anlage 2 ImmoWertV
- Ausführliches Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt
„Ein Restnutzungsdauergutachten muss den tatsächlichen Zustand zeigen. Deshalb bewerte ich jedes Gewerk einzeln und dokumentiere die Grenzen der Begehung offen.“
Restnutzungsdauergutachten in einer Minute anfragen
Nur das Nötigste angeben. Ich melde mich persönlich bei Ihnen, und wir klären alles Weitere am Telefon.
- Unverbindlich und ohne Verpflichtung
- Für Häuser, Mehrfamilienhäuser und vermietete Wohnungen
- Ab 1.190 € inkl. MwSt. als ausführliches Gutachten
Wann sich ein Restnutzungsdauergutachten lohnen kann
Vor allem bei älteren, vermieteten Gebäuden, deren Zustand nicht zur typisierten Nutzungsdauer passt.
Ältere Mietshäuser
Mehrfamilienhäuser der Nachkriegszeit oder Gründerzeitbauten mit überalterten Bauteilen und Instandhaltungsstau.
Vermietete Eigentumswohnung
Auch bei einzelnen Wohnungen kann die Restnutzungsdauer des Gebäudes kürzer sein als steuerlich angenommen.
Kürzlich gekauft
Nach dem Erwerb einer vermieteten Immobilie wird die Abschreibung neu festgelegt. Ein guter Zeitpunkt für die Prüfung.
Rückfrage vom Finanzamt
Das Finanzamt fordert eine Begründung für eine kürzere Nutzungsdauer. Das Gutachten liefert die technische Grundlage.
Abstimmung mit der Steuerberatung
Ihre Steuerberatung prüft, ob sich der Ansatz lohnt. Ich liefere die sachverständige Ermittlung.
Gemischt genutzte Gebäude
Wohn- und Geschäftshäuser mit vermieteten Einheiten, bei denen der Gebäudezustand die Nutzungsdauer begrenzt.
Was das Gutachten leistet, und was nicht
Technische Grundlage
Ermittlung der Restnutzungsdauer aus Bauzustand, Modernisierung und wirtschaftlicher Nutzbarkeit, nachvollziehbar dokumentiert.
Keine Steuerberatung
Ob und in welchem Umfang die Abschreibung angepasst wird, entscheiden Sie mit Ihrer Steuerberatung und letztlich das Finanzamt.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19) kann die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer durch ein Gutachten nachgewiesen werden. Die Anerkennung im Einzelfall entscheidet das Finanzamt. Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung und ersetzen keine steuerliche Beratung.
Typische Gebäude in Bremen
Der Bremer Mietwohnungsbestand hat viele Gebäude, deren tatsächlicher Zustand eine kürzere Restnutzungsdauer begründen kann.
Bremer Häuser mit Mietwohnungen
In Wohnungen aufgeteilte Bremer Häuser mit Holzbalkendecken, feuchten Souterrains und teils überalterter Haustechnik.
Nachkriegsbau und Großsiedlung
Mehrfamilienhäuser der 1950er bis 1970er Jahre im Bremer Westen, in der Vahr oder in Osterholz mit einfacher Bauweise und begrenzter Lebensdauer einzelner Bauteile.
Feuchte und Gründung
Fehlende Abdichtung bei hohem Grundwasser beeinträchtigt Substanz und Nutzbarkeit dauerhaft und fließt in die technische Bewertung ein.
Wie ermittelt wird, und was Sie erhalten
Ich besichtige das Gebäude, bewerte die einzelnen Gewerke und leite die Restnutzungsdauer aus Gesamtnutzungsdauer, Alter und Modernisierungsgrad her.
Diese Gewerke werden bewertet
Das bekommen Sie
- Ausführliches schriftliches Gutachten
- Bewertung jedes Gewerks mit Fotodokumentation
- Modernisierungspunkte nach Anlage 2 ImmoWertV
- Nachvollziehbare Herleitung der Restnutzungsdauer
- Dokumentation der Grenzen der Begehung
Angaben von Eigentümern zu Modernisierungen werden nur übernommen, soweit sie plausibel sind, und als solche gekennzeichnet; eine Gewähr für ihre Richtigkeit besteht nicht. Die Besichtigung erfolgt zerstörungsfrei.
Das sagen Auftraggeber über die Gutachten
„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
Dora Goerke · Google-Bewertung„Die Wertermittlung durch Herrn Steinbach war sehr strukturiert und transparent. Der bauliche Zustand des Hauses, vorhandene Mängel und notwendige Sanierungsmaßnahmen wurden nachvollziehbar berücksichtigt.“
Ines Maur · Google-Bewertung„Sehr freundliches und kompetentes Auftreten, kurzfristige Terminvereinbarung und zügige Abwicklung. Das Gutachten ist unabhängig und frei von persönlichen Eindrücken.“
Tobias Frede · Google-Bewertung„Gründliche Begutachtung und ehrliche Einschätzung. Besonders hilfreich war die klare Erklärung zu möglichen Schäden und Folgekosten. Sehr professionell und zuverlässig.“
Dirk Hellwig · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Gutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Wenige Angaben genügen für den ersten Schritt
Teilen Sie mir kurz Objekt, Baujahr und Anlass mit. Ich melde mich persönlich, kläre den Umfang und nenne Ihnen den genauen Preis.
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Michael Steinbach
Ein Restnutzungsdauergutachten muss den Bauzustand ehrlich abbilden. Ich bewerte jedes Gewerk einzeln, ordne Modernisierungen nach Anlage 2 ImmoWertV ein und dokumentiere, was ich gesehen habe und was nicht.
Mit über 17 Jahren Bau- und Sanierungspraxis kenne ich die Lebensdauer von Bauteilen aus eigener Anschauung. Das Gutachten ist so aufgebaut, dass Ihre Steuerberatung es nachvollziehen und gegenüber dem Finanzamt verwenden kann.
Mehr über Michael Steinbach
Fragen zum Restnutzungsdauergutachten
Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten in Bremen?
Ein Restnutzungsdauergutachten kostet ab 1.190 € inkl. MwSt. Der genaue Preis richtet sich nach Größe und Art des Gebäudes, der Anzahl der Einheiten und dem Aufwand der Besichtigung.
Für welche Immobilien kommt das in Frage?
Für vermietete Gebäude, deren tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die steuerlich typisierte Nutzungsdauer. Häufig sind das ältere Mehrfamilienhäuser und Wohnungen in älteren Gebäuden.
Erkennt das Finanzamt das Gutachten an?
Der Bundesfinanzhof hat den Nachweis durch ein Sachverständigengutachten grundsätzlich anerkannt (Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19). Die Entscheidung im Einzelfall trifft das Finanzamt. Das ist eine fachliche Einschätzung und keine Steuerberatung.
Ist eine Besichtigung notwendig?
Ja. Ohne Besichtigung lässt sich der tatsächliche Zustand der Gewerke nicht belastbar beurteilen. Ein Gutachten nur nach Aktenlage biete ich nicht an.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Grundrisse, Baujahr, Wohn- und Nutzflächen, Kaufvertrag sowie Nachweise über Modernisierungen. Bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Unterlagen zum Gemeinschaftseigentum.
Lohnt sich das für mich?
Das hängt von Gebäudeanteil, Steuersatz und Zustand ab. Lassen Sie das vorab von Ihrer Steuerberatung einschätzen; ich nenne Ihnen gern eine fachliche Ersteinschätzung zum Bauzustand.
Werden meine Angaben zu Modernisierungen übernommen?
Nur soweit sie plausibel sind. Eigentümerangaben werden im Gutachten als solche gekennzeichnet; eine Gewähr für ihre Richtigkeit besteht nicht.
Gilt das auch für vermietete Eigentumswohnungen?
Ja. Maßgeblich ist der Zustand des gesamten Gebäudes, also auch des Gemeinschaftseigentums, nicht nur der einzelnen Wohnung.
Lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten für ein vermietetes Bremer Haus?
Das hängt von Baujahr, Modernisierungsgrad und Gebäudeanteil am Kaufpreis ab. Ich gebe Ihnen vorab eine fachliche Ersteinschätzung zum Bauzustand; ob es sich steuerlich lohnt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Erstellen Sie Restnutzungsdauergutachten auch im Bremer Umland?
Ja, auch in Delmenhorst, Stuhr, Weyhe, Achim, Lilienthal und den übrigen Orten rund um Bremen. Den Preis erfahren Sie vor dem Auftrag.
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